Hampir sepuluh
tahun belakangan ini saya fokus di dunia properti, 3 tahun di pembangunan
Apartemen dan sisanya lebih banyak di pengembangan landed house dengan luasan
ratusan hektare tanah.
Pada awal tahun
2010 perkembangan properti sangat menjamur, banyak pengusaha yang mendadak
menjadi developer sebagai pengembang-pengembang kecil yang dikala itu sangat
didukung oleh peraturan perbankan yang sangat memudahkan, sehingga untuk
menjadi pengusaha developer tidak perlu modal yang terlalu banyak. Saat itu
saya sudah memperhatikan perkembangan tersebut namun masih belum siap untuk
terjun mendadak developer terutama belum siap keluar dari zona nyaman dengan
pendapat bulanan yang sudah sangat mencukupi.
Akhir-akhir ini
dunia properti sedikit dalam kondisi yang kurang baik dalam penjualan (walaupun
dalam sistem investasi masih tetap banyak yang memilih investasi di properti),
sehingga tidak sedikit akhir-akhir ini dapat dilihat area pengembangan properti
yang tidak progresif dan bahkan beberapa perumahan kecil banyak yang mangkrak. Dalam
kondisi saat ini sangat diperlukan strategi yang bisa bersaing dalam strategic
sales dan marketing, sehingga kemasan suatu produk properti bisa lebih menarik,
sesuai dengan kebutuhan dan lebih meringankan konsumen. Tentu saja faktor-faktor
dalam penyusunan strategi ini sangat tergantung dengan kondisi/lokasi tanah,
konsep produk dan kawasan, fasilitas dll yang akan dibahas satu persatu dalam
beberapa kesempatan yang akan datang. Untuk kesempatan saat ini saya akan
membahas perihal faktor tanah dan lingkungan sekitar, mulai dari pemilihan
lokasi sampai dengan pengaruhnya terhadap strategic sales dalam pemasaran
produk.
Dengan mengamati
lingkungan sekitar akan memudahkan untuk menilai dan memperhitungkan kelayakan
lokasi tersebut terhadap penilaian kelayakan untuk dibangun kawasan seperti
apa. Dasar penilaian tersebut dapat dilihat dari beberapa developer yang sudah
berjalan disekitar lokasi, namun jika belum ada developer disekitar lokasi
tersebut, maka anda adalah pioneer dan tentu dengan resiko yang lebih besar
seprti dua mata pisau yang tajam. Satu,
beresiko kegagalan lebih besar dan kedua, jika sukses maka keuntungan bisa jauh
lebih besar. Sebagai contoh, Harga pembebasan tanah diarea yang belum
berkembang tersebut pasti jauh lebih murah dibanding dengan area yang sudah
berkembang, sehingga apabila kita bisa membungkusnya dengan konsep yang baik,
strategic sales & marketing yang baik serta construction yang efektif maka
keuntungan akan jauh lebih besar dengan deviasi hatga jual tanah yang cukup
signifikan. Namun tentu perjuangan dalam promosi dan penjualan pasti lebih
susah dan apabila tidak terkonsep dengan baik maka akan sulit bisa dikatakan
berhasil.
1. Rencana Umum Tata Ruang
Langkah Pertama dalam menilai kelayakan
lahan adalah fungsi lahan, anda harus mengecek / survey fungsi lahan tersebut
ke dinas terkait (Bappeda atau BPN)
untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR), jangan sampai lahan yang akan
dibeli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin dapat dikembangkan
menjadi perumahan, atau tanah tersebut diperuntukan untuk daerah resapan atau
banjir kanal.
Langkah ini
berguna supaya pada proses pengembangan tidak terbentur dengan perizinan,
apabila anda salah dalam membeli tanah dengan peruntukan yang berbeda atau
peruntukan tanah tersebut tidak sesuai dengan peruntukan yang akan dikembangkan
maka sudah pasti akan mengalami kegagalan dalam pengembangan property tersebut.
2. Survei Lokasi Sekitar
Tahap kedua adalah melakukan survei
lokasi sekitar, apakah tanah tersebut terdapat akses yang baik ke Jalan raya
(Jalan utama), Apakah sudah ada fasilitas-fasilitas disekitar lokasi atau belum
(seperti fasilitas pertokoan, kuliner, Fasilitas Kesehatan, Fasilitas
Pendidikan dll)
Lokasi in adalah
salah satu factor utama yang sangat mempengaruhi keberhasilan atau kegagalan
suatu pengembangan property, Donal Trump mengatakan bahwa bisnis property itu
adalah LOKASI, LOKASI, dan LOKASI. Apabila pemilihan lokasi ini sudah baik,
maka sudah dipastikan penjualan akan lebih mudah dan lebih laris manis. Berikut
adalah penilaian terhadap survei lokasi :
a.
Jalan Akses
Yang wajib
pertama ditinjau adalah jalan akses menuju Lokasi, tanpa jalan akses yang baik
sudah dapat dipastikan pemasaran akan lebih sulit dan tentunya harga penjualan
tidak akan bisa tinggi.
-
Jalan
Akses Primer
Jalan akses
primer adalah berupa Jalan utama menuju ke lokasi, apakah jalan protocol atau jalan
sekunder atau jalan kampung, yang menjadi akses paling dekat kelokasi tanah? Hal
ini akan menentukan dalam perencaan lahan, strategic marketing selanjutnya.
-
Jalan Akses
kawasan
Jalan Akses Kawasan
adalah Berupa Jalan akses masuk ke lokasi, apabila lokasi tanah tidak berada
dipinggir jalan akses primer maka harus dipastikan bahwa lokasi tersebut
memiliki jalan akses kawasan untuk masuk kelokasi lahan terebut. Apabila tidak
belum ada jalan akses kawasan maka harus diperhiungkan tambahan akuisisi lahan
untuk jalan akses kawasan dari jalan primer ke lokasi tanah.
b.
Fasilitas
Kesehatan
Lokasi tanah
yang akan dikembangkan akan lebih bernilai apabila sudah ada fasilitas
kesehatan diarea sekitar seperti Rumah Sakit, Poliklinik atau Puskemas. Keberadaan
fasilitas kesehatan ini adalah salah satu factor konsumen mempertimbangkan
untuk membeli property, sehingga akan lebih memudahkan dalam strategic sales.
Namun bagaimana
apabila lokasi tanah adalah lokasi di area perkampungan yang jauh dari
fasilitas kesehatan? Hal ini dapt diantisipasi dalam penyiapan lahan dimana
kita harus memperhitungkan suatu lokasi diarea kita yang nantinya dapat dibanguna
sebagai failitas kesehatan seperti poliklinik atau puskesmas.
c. Fasilitas Pendidikan
Sama hal nya
dengan fasilitas pendidikan, fasilitas pendidikan ini tidak kalah penting
sebagai factor penentu kesuksesan pengembangan property, untuk pengembangan property
kecil setidaknya harus dekat dengan salah satu sekolah SD negeri di desa. Sedangkan
untuk pengembangan besar biasanya developer akan mempersiapkan lokasi kavling
yang dikhususkan untuk failitas pendidikan dan bekerjasama dengan
sekolah-sekolah swasta ternama.
d.
Fasilitas
perbelanjaan
Fasilitas
perbelanjaan ini tidak sepenting kedua fasilitas diatas, karena dalam
pengembangan perumahan biasanya direncanakan juga fasilitas toko/ruko/pusat
perbelanjaan/pasar untuk menunjang kebutuhan primer warga. Sehingga hal yang
terpenting adalah terplanning dengan baik didalam perencaaan lahan. Namun
apabila diarea lokasi sudah terdapat pusat perbelanjaan yang besar seperti
giant/hypermart lebih bagus karena akan menaikan harga jual property.
e.
Akses
Transportasi
Akses
transportasi ini sangat penting untuk menunjang kemudahan warga, Area lokasi
harus mudah dijangkau oleh transportasi public, factor ini bagian dari
pertimbangan yang akan dipikirkan oleh konsumen sebelum mereka membeli produk property
dilokasi yang kita kembangkan.
3. Harga
Dasar Tanah
Harga dasar
tanah menjadi factor utama dalam menentukan penilaian kelayakan lokasi yang
akan dikembangkan. Karena harga dasar tanah ini menjadi salah satu factor untuk
menetukan nilai jual property.
a.
Harga Nilai
Jual Wajib Pajak (NJOP)
Harga NJOP dapat
dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan).
Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir harga dasar
tanah.
b.
Harga
Pasar
Harga pasar
adalah harga yang sedang ipasarkan pada saat itu atau harga yang beredar saat
itu, mungkin saja harga tanah melonjak jauh dari NJOP apabila kawasan tersebut
berkembang dengan sangat cepat. Informasi harga pasar ini dapat diperoleh dari
kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga dan makelar. Dengan membandingkan
harga pasar sekitar, anda dapat memperkirakan harga yang wajar untuk lahan yang
akan dibeli.
c.
Harga
Kesepakatan
Harga pembelian
tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu satu tahun terakhir. Informasi ini
dapat diakses di notaris setempat.
Dengan memiliki
dasar-dasar harga tersebut diatas kita bisa lebih mengetahui harga beli tanah
tersebut secara wajar.
4. Pertimbangan
Perbankan
Pertimbangan dari
perbankan patut di perhatikan, Mengapa ?, Karena bank sebenarnya memiliki dasar
perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi
ini dapat anda gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal
tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang
mungkin dekat berada diarea lokasi tanah tersebut.
5. Status
Lahan
Status lahan
dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status fisik dan kondisi
sertifikat. Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masing-masing
juga memiliki keunggulan tertentu.
a.
Status
Fisik Tanah
Harga yang
ditawarkan relative lebih murah dibandingkan dengan fisik pekarangan. Terdapat proses
perizinan tambahan yakni dikenal dengan izin pengeringan. Pada praktik
dilapangan, status fisik sawah memang harus dikeringkan.
Status fisik
sawah itulah kondisi fisiknya. Terkadang sertifikat tertulis tanah pekarangan,
namun kondisi fisiknya sawah. Dalam hal ini tidak diperlukan mengajukan izin
pengeringan, namun tetap dalam pelaksanaannya harus melakukan proses
pengeringan.
b.
Status
Fisik Pekarangan
Harga yang
ditawarkan relative lebih mahal dibandingkan dengan status fisik sawah. Tidak ada
lagi proses izin pengeringan. Lahan dapat segera dikerjakan untuk pengolahan
lahan disesuaikan dengan kontur rencana land grading.
Apabila kondisi
fisik lahan kering sedangkan dalam sertifikat tertulis fisik sawah, maka dalam
hal ini izin pengeringan harus ditempuh terlebih dahulu.
c.
Tidak
Bersertifikat (tanah negara, hak garap)
Tanah yang tidak
bersertifikat dimaksudkan bukan tanah yang tanpa sertifikat, namun tanah yang
masih dibutuhkan proses sertifikasi atau penigkatan hak. Seperti halnya tanah
negara, Hak Garap, Letter C, Letter D dll. Lahan yang demikian perlu dilakukan
proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perizinan lebih lanjut.
Keuntungan lahan
seperti ini, bisa dilakukan negosiasi terhadap proses pembayaran dengan system bertahap
jangka panjang, karena untuk proses sertifikasi juga membutuhkan waktu yang
cukup lama.
d.
Hak Guna
Bangunan (HGB)
Sertifikat HGB
pada umumnya dimiliki oleh perusahaan, bersifat sementara dengan jangka waktu
tertentu (25 tahun) namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM.
Keuntungan HGB
adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perizinan lebih cepat.
e.
Serttifikat
Hak Milik (SHM)
Sertifikat SHM
umumnya dimiliki perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya mengakusisi
lahan seperti ini adalah lebih pasti kepemelikannya dan proses perizinan lebih
cepat dan tidak perlunya proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke SHM.
Namun tetap
harus ditinjau kembali dengan peraturan daerah setempat, karena beberapa kota
mewajibkan untuk pengembangan lahan developer harus HGB (hak guna bangunan),
berarti dalam kasus ini harus melakukan proses penurunan sertifikasi dari SHM
menjadi HGB.
6. Bentuk
Lahan
Bentuk lahan
sangat berpengaruh terhadap keuntungan yang akan dicapai, apabila kondisi lahan
berbentuk tidak beraturan maka akan cukup sulit dalam proses perencaan siteplan
untuk mendapatkan sealable area yang diinginkan (akan banyak area yang
terbuang). Standar seleable area adalah diatas 60% dari luas lahan total, hal
ini berarti sisa lahan (kurang dari 40%) digunakan untuk fassilitas umum dan social
(fasum fasos), jalan, saluran dan area hijau lainnya.
Dalam tulisan saat
ini saya baru membahas permasalahan tanah, selanjutnya dilain waktu akan coba
saya share perihal perhitungan EBITDA dan perencanaan lahan yang efektif.
Terima kasih
Semoga bermanfaat
Aam Hermawan
Blogspotteknik.blogspot.co.id
Engineering, economic
& business
