Property Development Part 1

Hampir sepuluh tahun belakangan ini saya fokus di dunia properti, 3 tahun di pembangunan Apartemen dan sisanya lebih banyak di pengembangan landed house dengan luasan ratusan hektare tanah.

Pada awal tahun 2010 perkembangan properti sangat menjamur, banyak pengusaha yang mendadak menjadi developer sebagai pengembang-pengembang kecil yang dikala itu sangat didukung oleh peraturan perbankan yang sangat memudahkan, sehingga untuk menjadi pengusaha developer tidak perlu modal yang terlalu banyak. Saat itu saya sudah memperhatikan perkembangan tersebut namun masih belum siap untuk terjun mendadak developer terutama belum siap keluar dari zona nyaman dengan pendapat bulanan yang sudah sangat mencukupi.

Akhir-akhir ini dunia properti sedikit dalam kondisi yang kurang baik dalam penjualan (walaupun dalam sistem investasi masih tetap banyak yang memilih investasi di properti), sehingga tidak sedikit akhir-akhir ini dapat dilihat area pengembangan properti yang tidak progresif dan bahkan beberapa perumahan kecil banyak yang mangkrak. Dalam kondisi saat ini sangat diperlukan strategi yang bisa bersaing dalam strategic sales dan marketing, sehingga kemasan suatu produk properti bisa lebih menarik, sesuai dengan kebutuhan dan lebih meringankan konsumen. Tentu saja faktor-faktor dalam penyusunan strategi ini sangat tergantung dengan kondisi/lokasi tanah, konsep produk dan kawasan, fasilitas dll yang akan dibahas satu persatu dalam beberapa kesempatan yang akan datang. Untuk kesempatan saat ini saya akan membahas perihal faktor tanah dan lingkungan sekitar, mulai dari pemilihan lokasi sampai dengan pengaruhnya terhadap strategic sales dalam pemasaran produk.

Dengan mengamati lingkungan sekitar akan memudahkan untuk menilai dan memperhitungkan kelayakan lokasi tersebut terhadap penilaian kelayakan untuk dibangun kawasan seperti apa. Dasar penilaian tersebut dapat dilihat dari beberapa developer yang sudah berjalan disekitar lokasi, namun jika belum ada developer disekitar lokasi tersebut, maka anda adalah pioneer dan tentu dengan resiko yang lebih besar seprti  dua mata pisau yang tajam. Satu, beresiko kegagalan lebih besar dan kedua, jika sukses maka keuntungan bisa jauh lebih besar. Sebagai contoh, Harga pembebasan tanah diarea yang belum berkembang tersebut pasti jauh lebih murah dibanding dengan area yang sudah berkembang, sehingga apabila kita bisa membungkusnya dengan konsep yang baik, strategic sales & marketing yang baik serta construction yang efektif maka keuntungan akan jauh lebih besar dengan deviasi hatga jual tanah yang cukup signifikan. Namun tentu perjuangan dalam promosi dan penjualan pasti lebih susah dan apabila tidak terkonsep dengan baik maka akan sulit bisa dikatakan berhasil.

1.       Rencana Umum Tata Ruang

Langkah Pertama dalam menilai kelayakan lahan adalah fungsi lahan, anda harus mengecek / survey fungsi lahan tersebut ke  dinas terkait (Bappeda atau BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR), jangan sampai lahan yang akan dibeli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin dapat dikembangkan menjadi perumahan, atau tanah tersebut diperuntukan untuk daerah resapan atau banjir kanal.

Langkah ini berguna supaya pada proses pengembangan tidak terbentur dengan perizinan, apabila anda salah dalam membeli tanah dengan peruntukan yang berbeda atau peruntukan tanah tersebut tidak sesuai dengan peruntukan yang akan dikembangkan maka sudah pasti akan mengalami kegagalan dalam pengembangan property tersebut.

2.       Survei Lokasi Sekitar

Tahap kedua adalah melakukan survei lokasi sekitar, apakah tanah tersebut terdapat akses yang baik ke Jalan raya (Jalan utama), Apakah sudah ada fasilitas-fasilitas disekitar lokasi atau belum (seperti fasilitas pertokoan, kuliner, Fasilitas Kesehatan, Fasilitas Pendidikan dll)

Lokasi in adalah salah satu factor utama yang sangat mempengaruhi keberhasilan atau kegagalan suatu pengembangan property, Donal Trump mengatakan bahwa bisnis property itu adalah LOKASI, LOKASI, dan LOKASI. Apabila pemilihan lokasi ini sudah baik, maka sudah dipastikan penjualan akan lebih mudah dan lebih laris manis. Berikut adalah penilaian terhadap survei lokasi :

a.       Jalan Akses

Yang wajib pertama ditinjau adalah jalan akses menuju Lokasi, tanpa jalan akses yang baik sudah dapat dipastikan pemasaran akan lebih sulit dan tentunya harga penjualan tidak akan bisa tinggi.

-          Jalan Akses Primer

Jalan akses primer adalah berupa Jalan utama menuju ke lokasi, apakah jalan protocol atau jalan sekunder atau jalan kampung, yang menjadi akses paling dekat kelokasi tanah? Hal ini akan menentukan dalam perencaan lahan, strategic marketing selanjutnya.

-          Jalan Akses kawasan

Jalan Akses Kawasan adalah Berupa Jalan akses masuk ke lokasi, apabila lokasi tanah tidak berada dipinggir jalan akses primer maka harus dipastikan bahwa lokasi tersebut memiliki jalan akses kawasan untuk masuk kelokasi lahan terebut. Apabila tidak belum ada jalan akses kawasan maka harus diperhiungkan tambahan akuisisi lahan untuk jalan akses kawasan dari jalan primer ke lokasi tanah.

b.       Fasilitas Kesehatan

Lokasi tanah yang akan dikembangkan akan lebih bernilai apabila sudah ada fasilitas kesehatan diarea sekitar seperti Rumah Sakit, Poliklinik atau Puskemas. Keberadaan fasilitas kesehatan ini adalah salah satu factor konsumen mempertimbangkan untuk membeli property, sehingga akan lebih memudahkan dalam strategic sales.

Namun bagaimana apabila lokasi tanah adalah lokasi di area perkampungan yang jauh dari fasilitas kesehatan? Hal ini dapt diantisipasi dalam penyiapan lahan dimana kita harus memperhitungkan suatu lokasi diarea kita yang nantinya dapat dibanguna sebagai failitas kesehatan seperti poliklinik atau puskesmas.

c.       Fasilitas Pendidikan

Sama hal nya dengan fasilitas pendidikan, fasilitas pendidikan ini tidak kalah penting sebagai factor penentu kesuksesan pengembangan property, untuk pengembangan property kecil setidaknya harus dekat dengan salah satu sekolah SD negeri di desa. Sedangkan untuk pengembangan besar biasanya developer akan mempersiapkan lokasi kavling yang dikhususkan untuk failitas pendidikan dan bekerjasama dengan sekolah-sekolah swasta ternama.

d.       Fasilitas perbelanjaan

Fasilitas perbelanjaan ini tidak sepenting kedua fasilitas diatas, karena dalam pengembangan perumahan biasanya direncanakan juga fasilitas toko/ruko/pusat perbelanjaan/pasar untuk menunjang kebutuhan primer warga. Sehingga hal yang terpenting adalah terplanning dengan baik didalam perencaaan lahan. Namun apabila diarea lokasi sudah terdapat pusat perbelanjaan yang besar seperti giant/hypermart lebih bagus karena akan menaikan harga jual property.

e.       Akses Transportasi

Akses transportasi ini sangat penting untuk menunjang kemudahan warga, Area lokasi harus mudah dijangkau oleh transportasi public, factor ini bagian dari pertimbangan yang akan dipikirkan oleh konsumen sebelum mereka membeli produk property dilokasi yang kita kembangkan.

3.       Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah menjadi factor utama dalam menentukan penilaian kelayakan lokasi yang akan dikembangkan. Karena harga dasar tanah ini menjadi salah satu factor untuk menetukan nilai jual property.

a.       Harga Nilai Jual Wajib Pajak (NJOP)

Harga NJOP dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir harga dasar tanah.

b.       Harga Pasar

Harga pasar adalah harga yang sedang ipasarkan pada saat itu atau harga yang beredar saat itu, mungkin saja harga tanah melonjak jauh dari NJOP apabila kawasan tersebut berkembang dengan sangat cepat. Informasi harga pasar ini dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga dan makelar. Dengan membandingkan harga pasar sekitar, anda dapat memperkirakan harga yang wajar untuk lahan yang akan dibeli.

c.       Harga Kesepakatan

Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu satu tahun terakhir. Informasi ini dapat diakses di notaris setempat.

Dengan memiliki dasar-dasar harga tersebut diatas kita bisa lebih mengetahui harga beli tanah tersebut secara wajar.

4.       Pertimbangan Perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut di perhatikan, Mengapa ?, Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat anda gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang mungkin dekat berada diarea lokasi tanah tersebut.

5.       Status Lahan

Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status fisik dan kondisi sertifikat. Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masing-masing juga memiliki keunggulan tertentu.

a.       Status Fisik Tanah

Harga yang ditawarkan relative lebih murah dibandingkan dengan fisik pekarangan. Terdapat proses perizinan tambahan yakni dikenal dengan izin pengeringan. Pada praktik dilapangan, status fisik sawah memang harus dikeringkan.

Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Terkadang sertifikat tertulis tanah pekarangan, namun kondisi fisiknya sawah. Dalam hal ini tidak diperlukan mengajukan izin pengeringan, namun tetap dalam pelaksanaannya harus melakukan proses pengeringan.

b.       Status Fisik Pekarangan

Harga yang ditawarkan relative lebih mahal dibandingkan dengan status fisik sawah. Tidak ada lagi proses izin pengeringan. Lahan dapat segera dikerjakan untuk pengolahan lahan disesuaikan dengan kontur rencana land grading.

Apabila kondisi fisik lahan kering sedangkan dalam sertifikat tertulis fisik sawah, maka dalam hal ini izin pengeringan harus ditempuh terlebih dahulu.

c.       Tidak Bersertifikat (tanah negara, hak garap)

Tanah yang tidak bersertifikat dimaksudkan bukan tanah yang tanpa sertifikat, namun tanah yang masih dibutuhkan proses sertifikasi atau penigkatan hak. Seperti halnya tanah negara, Hak Garap, Letter C, Letter D dll. Lahan yang demikian perlu dilakukan proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perizinan lebih lanjut.

Keuntungan lahan seperti ini, bisa dilakukan negosiasi terhadap proses pembayaran dengan system bertahap jangka panjang, karena untuk proses sertifikasi juga membutuhkan waktu yang cukup lama.

d.       Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat HGB pada umumnya dimiliki oleh perusahaan, bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu (25 tahun) namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM.

Keuntungan HGB adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perizinan lebih cepat.

e.       Serttifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat SHM umumnya dimiliki perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya mengakusisi lahan seperti ini adalah lebih pasti kepemelikannya dan proses perizinan lebih cepat dan tidak perlunya proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke SHM.

Namun tetap harus ditinjau kembali dengan peraturan daerah setempat, karena beberapa kota mewajibkan untuk pengembangan lahan developer harus HGB (hak guna bangunan), berarti dalam kasus ini harus melakukan proses penurunan sertifikasi dari SHM menjadi HGB.

6.       Bentuk Lahan

Bentuk lahan sangat berpengaruh terhadap keuntungan yang akan dicapai, apabila kondisi lahan berbentuk tidak beraturan maka akan cukup sulit dalam proses perencaan siteplan untuk mendapatkan sealable area yang diinginkan (akan banyak area yang terbuang). Standar seleable area adalah diatas 60% dari luas lahan total, hal ini berarti sisa lahan (kurang dari 40%) digunakan untuk fassilitas umum dan social (fasum fasos), jalan, saluran dan area hijau lainnya.

Dalam tulisan saat ini saya baru membahas permasalahan tanah, selanjutnya dilain waktu akan coba saya share perihal perhitungan EBITDA dan perencanaan lahan yang efektif.

Terima kasih

Semoga bermanfaat

Aam Hermawan

Blogspotteknik.blogspot.co.id

Engineering, economic & business