Property Development Part 1

Hampir sepuluh tahun belakangan ini saya fokus di dunia properti, 3 tahun di pembangunan Apartemen dan sisanya lebih banyak di pengembangan landed house dengan luasan ratusan hektare tanah.

Pada awal tahun 2010 perkembangan properti sangat menjamur, banyak pengusaha yang mendadak menjadi developer sebagai pengembang-pengembang kecil yang dikala itu sangat didukung oleh peraturan perbankan yang sangat memudahkan, sehingga untuk menjadi pengusaha developer tidak perlu modal yang terlalu banyak. Saat itu saya sudah memperhatikan perkembangan tersebut namun masih belum siap untuk terjun mendadak developer terutama belum siap keluar dari zona nyaman dengan pendapat bulanan yang sudah sangat mencukupi.

Akhir-akhir ini dunia properti sedikit dalam kondisi yang kurang baik dalam penjualan (walaupun dalam sistem investasi masih tetap banyak yang memilih investasi di properti), sehingga tidak sedikit akhir-akhir ini dapat dilihat area pengembangan properti yang tidak progresif dan bahkan beberapa perumahan kecil banyak yang mangkrak. Dalam kondisi saat ini sangat diperlukan strategi yang bisa bersaing dalam strategic sales dan marketing, sehingga kemasan suatu produk properti bisa lebih menarik, sesuai dengan kebutuhan dan lebih meringankan konsumen. Tentu saja faktor-faktor dalam penyusunan strategi ini sangat tergantung dengan kondisi/lokasi tanah, konsep produk dan kawasan, fasilitas dll yang akan dibahas satu persatu dalam beberapa kesempatan yang akan datang. Untuk kesempatan saat ini saya akan membahas perihal faktor tanah dan lingkungan sekitar, mulai dari pemilihan lokasi sampai dengan pengaruhnya terhadap strategic sales dalam pemasaran produk.

Dengan mengamati lingkungan sekitar akan memudahkan untuk menilai dan memperhitungkan kelayakan lokasi tersebut terhadap penilaian kelayakan untuk dibangun kawasan seperti apa. Dasar penilaian tersebut dapat dilihat dari beberapa developer yang sudah berjalan disekitar lokasi, namun jika belum ada developer disekitar lokasi tersebut, maka anda adalah pioneer dan tentu dengan resiko yang lebih besar seprti  dua mata pisau yang tajam. Satu, beresiko kegagalan lebih besar dan kedua, jika sukses maka keuntungan bisa jauh lebih besar. Sebagai contoh, Harga pembebasan tanah diarea yang belum berkembang tersebut pasti jauh lebih murah dibanding dengan area yang sudah berkembang, sehingga apabila kita bisa membungkusnya dengan konsep yang baik, strategic sales & marketing yang baik serta construction yang efektif maka keuntungan akan jauh lebih besar dengan deviasi hatga jual tanah yang cukup signifikan. Namun tentu perjuangan dalam promosi dan penjualan pasti lebih susah dan apabila tidak terkonsep dengan baik maka akan sulit bisa dikatakan berhasil.

1.       Rencana Umum Tata Ruang

Langkah Pertama dalam menilai kelayakan lahan adalah fungsi lahan, anda harus mengecek / survey fungsi lahan tersebut ke  dinas terkait (Bappeda atau BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR), jangan sampai lahan yang akan dibeli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin dapat dikembangkan menjadi perumahan, atau tanah tersebut diperuntukan untuk daerah resapan atau banjir kanal.

Langkah ini berguna supaya pada proses pengembangan tidak terbentur dengan perizinan, apabila anda salah dalam membeli tanah dengan peruntukan yang berbeda atau peruntukan tanah tersebut tidak sesuai dengan peruntukan yang akan dikembangkan maka sudah pasti akan mengalami kegagalan dalam pengembangan property tersebut.

2.       Survei Lokasi Sekitar

Tahap kedua adalah melakukan survei lokasi sekitar, apakah tanah tersebut terdapat akses yang baik ke Jalan raya (Jalan utama), Apakah sudah ada fasilitas-fasilitas disekitar lokasi atau belum (seperti fasilitas pertokoan, kuliner, Fasilitas Kesehatan, Fasilitas Pendidikan dll)

Lokasi in adalah salah satu factor utama yang sangat mempengaruhi keberhasilan atau kegagalan suatu pengembangan property, Donal Trump mengatakan bahwa bisnis property itu adalah LOKASI, LOKASI, dan LOKASI. Apabila pemilihan lokasi ini sudah baik, maka sudah dipastikan penjualan akan lebih mudah dan lebih laris manis. Berikut adalah penilaian terhadap survei lokasi :

a.       Jalan Akses

Yang wajib pertama ditinjau adalah jalan akses menuju Lokasi, tanpa jalan akses yang baik sudah dapat dipastikan pemasaran akan lebih sulit dan tentunya harga penjualan tidak akan bisa tinggi.

-          Jalan Akses Primer

Jalan akses primer adalah berupa Jalan utama menuju ke lokasi, apakah jalan protocol atau jalan sekunder atau jalan kampung, yang menjadi akses paling dekat kelokasi tanah? Hal ini akan menentukan dalam perencaan lahan, strategic marketing selanjutnya.

-          Jalan Akses kawasan

Jalan Akses Kawasan adalah Berupa Jalan akses masuk ke lokasi, apabila lokasi tanah tidak berada dipinggir jalan akses primer maka harus dipastikan bahwa lokasi tersebut memiliki jalan akses kawasan untuk masuk kelokasi lahan terebut. Apabila tidak belum ada jalan akses kawasan maka harus diperhiungkan tambahan akuisisi lahan untuk jalan akses kawasan dari jalan primer ke lokasi tanah.

b.       Fasilitas Kesehatan

Lokasi tanah yang akan dikembangkan akan lebih bernilai apabila sudah ada fasilitas kesehatan diarea sekitar seperti Rumah Sakit, Poliklinik atau Puskemas. Keberadaan fasilitas kesehatan ini adalah salah satu factor konsumen mempertimbangkan untuk membeli property, sehingga akan lebih memudahkan dalam strategic sales.

Namun bagaimana apabila lokasi tanah adalah lokasi di area perkampungan yang jauh dari fasilitas kesehatan? Hal ini dapt diantisipasi dalam penyiapan lahan dimana kita harus memperhitungkan suatu lokasi diarea kita yang nantinya dapat dibanguna sebagai failitas kesehatan seperti poliklinik atau puskesmas.

c.       Fasilitas Pendidikan

Sama hal nya dengan fasilitas pendidikan, fasilitas pendidikan ini tidak kalah penting sebagai factor penentu kesuksesan pengembangan property, untuk pengembangan property kecil setidaknya harus dekat dengan salah satu sekolah SD negeri di desa. Sedangkan untuk pengembangan besar biasanya developer akan mempersiapkan lokasi kavling yang dikhususkan untuk failitas pendidikan dan bekerjasama dengan sekolah-sekolah swasta ternama.

d.       Fasilitas perbelanjaan

Fasilitas perbelanjaan ini tidak sepenting kedua fasilitas diatas, karena dalam pengembangan perumahan biasanya direncanakan juga fasilitas toko/ruko/pusat perbelanjaan/pasar untuk menunjang kebutuhan primer warga. Sehingga hal yang terpenting adalah terplanning dengan baik didalam perencaaan lahan. Namun apabila diarea lokasi sudah terdapat pusat perbelanjaan yang besar seperti giant/hypermart lebih bagus karena akan menaikan harga jual property.

e.       Akses Transportasi

Akses transportasi ini sangat penting untuk menunjang kemudahan warga, Area lokasi harus mudah dijangkau oleh transportasi public, factor ini bagian dari pertimbangan yang akan dipikirkan oleh konsumen sebelum mereka membeli produk property dilokasi yang kita kembangkan.

3.       Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah menjadi factor utama dalam menentukan penilaian kelayakan lokasi yang akan dikembangkan. Karena harga dasar tanah ini menjadi salah satu factor untuk menetukan nilai jual property.

a.       Harga Nilai Jual Wajib Pajak (NJOP)

Harga NJOP dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir harga dasar tanah.

b.       Harga Pasar

Harga pasar adalah harga yang sedang ipasarkan pada saat itu atau harga yang beredar saat itu, mungkin saja harga tanah melonjak jauh dari NJOP apabila kawasan tersebut berkembang dengan sangat cepat. Informasi harga pasar ini dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga dan makelar. Dengan membandingkan harga pasar sekitar, anda dapat memperkirakan harga yang wajar untuk lahan yang akan dibeli.

c.       Harga Kesepakatan

Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu satu tahun terakhir. Informasi ini dapat diakses di notaris setempat.

Dengan memiliki dasar-dasar harga tersebut diatas kita bisa lebih mengetahui harga beli tanah tersebut secara wajar.

4.       Pertimbangan Perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut di perhatikan, Mengapa ?, Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat anda gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang mungkin dekat berada diarea lokasi tanah tersebut.

5.       Status Lahan

Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status fisik dan kondisi sertifikat. Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masing-masing juga memiliki keunggulan tertentu.

a.       Status Fisik Tanah

Harga yang ditawarkan relative lebih murah dibandingkan dengan fisik pekarangan. Terdapat proses perizinan tambahan yakni dikenal dengan izin pengeringan. Pada praktik dilapangan, status fisik sawah memang harus dikeringkan.

Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Terkadang sertifikat tertulis tanah pekarangan, namun kondisi fisiknya sawah. Dalam hal ini tidak diperlukan mengajukan izin pengeringan, namun tetap dalam pelaksanaannya harus melakukan proses pengeringan.

b.       Status Fisik Pekarangan

Harga yang ditawarkan relative lebih mahal dibandingkan dengan status fisik sawah. Tidak ada lagi proses izin pengeringan. Lahan dapat segera dikerjakan untuk pengolahan lahan disesuaikan dengan kontur rencana land grading.

Apabila kondisi fisik lahan kering sedangkan dalam sertifikat tertulis fisik sawah, maka dalam hal ini izin pengeringan harus ditempuh terlebih dahulu.

c.       Tidak Bersertifikat (tanah negara, hak garap)

Tanah yang tidak bersertifikat dimaksudkan bukan tanah yang tanpa sertifikat, namun tanah yang masih dibutuhkan proses sertifikasi atau penigkatan hak. Seperti halnya tanah negara, Hak Garap, Letter C, Letter D dll. Lahan yang demikian perlu dilakukan proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perizinan lebih lanjut.

Keuntungan lahan seperti ini, bisa dilakukan negosiasi terhadap proses pembayaran dengan system bertahap jangka panjang, karena untuk proses sertifikasi juga membutuhkan waktu yang cukup lama.

d.       Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat HGB pada umumnya dimiliki oleh perusahaan, bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu (25 tahun) namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM.

Keuntungan HGB adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perizinan lebih cepat.

e.       Serttifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat SHM umumnya dimiliki perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya mengakusisi lahan seperti ini adalah lebih pasti kepemelikannya dan proses perizinan lebih cepat dan tidak perlunya proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke SHM.

Namun tetap harus ditinjau kembali dengan peraturan daerah setempat, karena beberapa kota mewajibkan untuk pengembangan lahan developer harus HGB (hak guna bangunan), berarti dalam kasus ini harus melakukan proses penurunan sertifikasi dari SHM menjadi HGB.

6.       Bentuk Lahan

Bentuk lahan sangat berpengaruh terhadap keuntungan yang akan dicapai, apabila kondisi lahan berbentuk tidak beraturan maka akan cukup sulit dalam proses perencaan siteplan untuk mendapatkan sealable area yang diinginkan (akan banyak area yang terbuang). Standar seleable area adalah diatas 60% dari luas lahan total, hal ini berarti sisa lahan (kurang dari 40%) digunakan untuk fassilitas umum dan social (fasum fasos), jalan, saluran dan area hijau lainnya.

Dalam tulisan saat ini saya baru membahas permasalahan tanah, selanjutnya dilain waktu akan coba saya share perihal perhitungan EBITDA dan perencanaan lahan yang efektif.

Terima kasih

Semoga bermanfaat

Aam Hermawan

Blogspotteknik.blogspot.co.id

Engineering, economic & business

Administrasi umum Kontrak - Force Majure

Apabila selama berlakunya Kontrak timbul peperangan (di umumkan atau tidak) yang mempengaruhi pelaksanaan Kontrak, maka Pemborong harus tetap melaksanakan pekerjaan , kecuali apabila Pemberi Tugas menyatakan bahwa Kontrak dihentikan dan memberitahukannya secara tertulis kepada Pemborong tanpa merugikan salah satu pihak sehubungan dengan kejadian-kejadian sebelumnya.

Penghentian Kontrak dihentikan sehubungan dengan hal tersebut di atas, Pemborong bertanggung jawab untuk memindahkan segala alat pelaksanaan dari lapangan dan memberikan fasilitas kepada Sub Pemborong untuk memindahkan semua alat pelaksanaan dari lapangan.

Apabila Kontrak dihentikan sehubungan dengan hal tersebut di atas, Pemborong akan dibayar oleh Pemberi Tugas atas dasar semua pekerjaan yang telah dilaksanakannya sebelum tanggal pemberhentian Kontrak, dan ditambah dengan :

• Jumlah yang dapat dibayarkan sepanjang pekerjaan-pekerjaan atau jasa-jasa yang tercakup didalamnya telah dilaksanakan dan telah disyahkan oleh Manajemen Konstruksi.
• Harga barang-barang yang telah dipesan untuk pekerjaan atau pekerjaan sementara yang telah disetujui Manajemen Konstruksi dan telah dikirimkan kepada Pemborong atau Pemborong secara legal telah bertanggung jawab untuk menerima barang-barang tersebut.
• Biaya pemindahan yang wajar dari alat-alat pelaksanaan

Meskipun kontrak dihentikan atau tidak, ketentuan-ketentuan tersebut di bawah ini berlaku mulai saat pecahnya peperangan tanpa mengurangi arti dari ketentuan-ketentuan lain dalam Kontrak.

1. Pemborong tidak bertanggung jawab terhadap segala kerusakan pekerjaan atau barang-barang milik Pemberi Tugas atau orang lain (kecuali barang milik Pemborong atau yang disewakan dari orang lain) atau kehilangan atau kematian orang yang langsung maupun tak langsung disebabkan oleh peperangan.
2. Apabila pekerjaan atau pekerjaan sementara atau material yang berada dilapangan mengalami kerusakan sebagai akibat dari pecahnya perang, maka Pemborong berhak untuk mengajukan pembayaran dari Pemberi Tugas dan Pemberi Tugas akan membayarkan segala pengeluaran-pengeluaran Pemborong untuk memperbaiki kerusakan-kerusakan yang menurut Manajemen Konstruksi perlu segera diperbaiki (permintaan tertulis dari Manajemen Konstruksi).
3. Apabila Pemerintah Indonesia memutuskan, bahwa sehubungan dengan pecahnya perang tersebut upah pekerjaan ataupun harga material menjadi naik atau turun dan pada kenyataannya keputusan tersebut mempengaruhi Harga Kontrak, maka akan diperhitungkan kembali terhadap kenaikan atau penurunan upah buruh atau harga material tersebut, dan kepada Pemborong akan diadakan tambahan atau potongan pembayaran sesuai dengan selisih yang didapat antara perhitungan kembali tersebut dengan Harga Kontrak.
4. Kerusakan-kerusakan yang disebabkan peledakan bom, peluru kendali atau bahan-bahan peledak lainnya, dianggap sebagai kerusakan

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Administrasi Umum Kontrak - Asuransi

Tanggung Jawab dan Tanggung Gugat Pemborong

Tanpa mengurangi tanggung jawab dan tanggung gugat Pemborong, maka Pemborong akan melindungi Pemberi Tugas dari segala resiko terhadap tuntutan atau gugatan yang timbul sebagai akibat pelaksanaan pekerjaan oleh Pemborong sesuai dengan ketentuan Perjanjian Pemborongan, baik tuntutan atau gugatan atas kerugian-kerugian atau kerusakan-kerusakan yang diderita oleh seseorang atau segala harta milik siapapun yang mungkin terjadi baik langsung maupun tidak langsung (dilokasi proyek maupun diluar proyek). 

Pemberi Tugas akan menutup asuransi - asuransi tersebut dibawah ini :

(Penunjukan Perusahaan Asuransi harus mendapatkan rekomendasi dan persetujuan tertulis dari Pemberi Tugas).

Asuransi Pekerjaan (Contractor's All Risk /CAR)

Pemborong akan mengasuransikan pekerjaan terhadap kerugian dan kerusakan yang disebabkan oleh kebakaran, petir, ledakan, angin ribut, badai, banjir, pecah atau meluapnya tangki air atau alat-alat atau pipa-pipa, gempa bumi, kejatuhan pesawat atau lain-lain dari udara, kerusuhan dan huru-hara dengan nilai pertanggungan keseluruhan (total) sebanding dengan Nilai Kontrak.

Jaminan Terhadap Pihak Ketiga (Third Party Liability / TPL)

Pemborong akan mengasuransikan terhadap kecelakaan yang menimpa pihak ketiga termasuk Pemberi Tugas atau wakilnya dan wakil - wakil Konsultan yang ditugaskan didalam proyek (Personal Accident), seperti kematian, cedera, kerugian, kerusakan, kehilangan harta benda dan lain-lain.

Asuransi Tenaga Kerja (JAMSOSTEK) 

Pemborong akan mengasuransikan terhadap kecelakaan yang menimpa para pekerja termasuk personil dari Pemborong, Selected Sub Pemborong dan Sub Pemborong yang ditugaskan didalam proyek ini.

Asuransi Peralatan Milik Pemborong 

Pemborong akan mengasuransikan terhadap segala kerusakan dan kerugian peralatan milik Pemborong yang digunakan didalam proyek ini.

Polis Asuransi dan Penyelesaian Klaim

1. Polis asuransi untuk CAR dan TPL akan diurus oleh Pemberi Tugas.
2. Deductible dari asuransi-asuransi CAR dan TPL menjadi beban Pemborong.
3. Biaya-biaya yang dikeluarkan didalam pengurusan dan penyelesaian suatu tuntutan-tuntutan (klaim) terhadap Perusahaan Asuransi, serta biaya-biaya untuk mendapatkan data-data dan dokumen penunjang yang diperlukan, sehubungan dengan tersebut di atas menjadi beban Pemborong Pemberi Tugas.
4. Klaim-klaim yang dibayarkan oleh Perusahaan Asuransi akan diserahkan langsung kepada Pemberi Tugas. Uang yang diterima untuk selanjutnya akan dibayarkan secara berangsur kepada Pemborong sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
5. Dalam menyelesaikan suatu tuntutan (klaim) mengenai asuransi, Pemborong berkewajiban menyiapkan surat-menyurat, data-data penunjang dan dokumen lainnya yang diperlukan untuk memenuhi segala ketentuan dan administrasi bila terjadi klaim asuransi dalam waktu yang telah ditentukan oleh Pihak Asuransi.
6. Segala kelalaian yang diakibatkan oleh Pemborong sehingga terjadi kegagalan klaim asuransi menjadi resiko Pemborong.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Administrasi Umum Kontrak - Penggantian Kerugian dan Penyitaan

Bilamana Pemborong jatuh pailit, atau menerima perintah akan kepailitan atas dirinya, atau mengajukan petisi atas kepailitannya, atau menyerahkan pekerjaannya sebagai jaminan kepada kreditur-krediturnya, atau sebagai badan usaha melakukan likuidasi (kecuali likuidasi suka rela untuk maksud-maksud penggabungan atau reorganisasi) atau menyerahkan pekerjaan ini tanpa persetujuan tertulis dari Pemberi Tugas terlebih dahulu, atau telah dilakukan tender atas barang-barangnya, atau Manajemen Konstruksi menyatakan secara tertulis kepada Pemberi Tugas, bahwa menurut pendapatnya Pemborong :

• Telah meninggalkan Kontrak
• Telah gagal melanjutkan pekerjaan dalam waktu selama-lamanya 28 (dua puluh delapan) hari sejak menerima surat izin melanjutkan pekerjaan dari Manajemen Konstruksi.
• Telah gagal menyingkirkan bahan-bahan dari lapangan atau gagal membongkar dan mengganti pekerjaan dalam waktu 28 (dua puluh delapan) hari sejak menerima dari Manajemen Konstruksi pemberitahuan tertulis, bahwa bahan-bahan atau pekerjaan-pekerjaan yang dimaksud telah ditolak oleh Manajemen Konstruksi berdasarkan pasal ini.
• Tidak melaksanakan pekerjaan-pekerjaan sesuai dengan Kontrak atau terus menerus melalaikan kewajiban-kewajiban dalam Kontrak.
• Telah mengorbankan kualitas pekerjaan atau sebagai penentangan atas petunjuk Manajemen Konstruksi dan sebaliknya telah memborongkan dibawah tangan bagian-bagian dari Kontraknya.

Maka Pemberi Tugas, setelah 14 (empat belas) hari sejak menyampaikan pemberitahuan tertulis kepada Pemborong, berhak menguasai lapangan dan pekerjaan-pekerjaan serta menyingkirkan Pemborong dari lapangan dan pekerjaan tanpa melepaskan atau membatalkan Kontrak.

Tanpa mengurangi hak-hak dan kekuasaan Pemberi Tugas dan Manajemen Konstruksi berdasarkan Kontrak, Pemberi Tugas boleh menyelesaikan pekerjaan-pekerjaan yang tersisa sendiri atau menyerahkan kepada Pemborong lain untuk melanjutkan pekerjaan-pekerjaan hingga selesai dengan seluruh peralatan dan bahan-bahan yang berada dilapangan dibawah Kontrak yang sama.

Pemberi Tugas berhak menjual baik peralatan pembangunan maupun bahan-bahan yang tersisa dilapangan dan memperhitungkan hasilnya terhadap jumlah-jumlah yang mungkin masih harus dibayarkannya (kepada Pemborong) atau masih harus diterimanya (dari pemborong) berdasarkan Kontrak.

Perhitungan Oleh Manajemen Konstruksi dan Konsultan

Segera setelah Pemberi Tugas menguasai lapangan dan pekerjaan dan memutus kontrak Pemborong , maka sesudah diadakan pemeriksaan-pemeriksaan dan perhitungan atas penguasaan dan penyingkiran, Manajemen Konstruksi bersama-sama dengan Konsultan QS akan menentukan jumlah yang telah atau masih harus diselesaikan Pemborong dan nilai bahan-bahan dan peralatan pembangunan yang belum terpakai.

Pembayaran Untuk Pemborong

Bilamana Pemberi Tugas telah melaksanakan penguasaan atas lapangan dan pekerjaan serta memutus kontrak Pemborong, maka Pemberi Tugas tidak dapat dituntut untuk melakukan pembayaran apapun kepada Pemborong berdasarkan kontrak sampai saat berakhirnya Masa Pemeliharaan dan sampai saat seluruh biaya penyelesaian pekerjaan dan biaya denda atas kelambatan (bila ada) serta ongkos-ongkos lain yang menjadi beban Pemberi Tugas selama penyelesaian pekerjaan. 

Dengan demikian Pemborong hanya berhak menerima sisa jumlah pembayaran yang telah disetujui oleh Manajemen Konstruksi dari seluruh nilai pekerjaan yang telah diselesaikan dengan baik oleh Pemborong dikurangi dengan biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh Pemberi Tugas untuk menyelesaikan pekerjaan-pekerjaan yang belum dikerjakan oleh Pemborong termasuk biaya-biaya perbaikan pada masa pemeliharaan dan biaya denda atas kelambatan (bila ada).

Akan tetapi bila jumlah nilai yang telah dikeluarkan oleh Pemberi Tugas tersebut melampaui seluruh pekerjaan yang telah diselesaikan dengan baik oleh Pemborong, maka Pemborong berkewajiban membayarkan kepada Pemberi Tugas selisihnya dan dianggap sebagai hutang Pemborong kepada Pemberi Tugas.

Perbaikan-perbaikan Yang Perlu

Apabila sesuatu kejadian atau kerusakan terjadi pada atau sehubungan dengan pekerjaan pada saat pelaksanaan pekerjaan atau Masa Pemeliharaan dan perbaikan-perbaikan untuk itu dianggap sangat perlu dilaksanakan oleh Manajemen Konstruksi sedangkan Pemborong tidak dapat atau tidak bersedia melaksanakan perbaikan tersebut, maka Pemberi Tugas mempunyai hak untuk menunjuk pihak lain untuk melaksanakan perbaikan-perbaikan tersebut.

Apabila perbaikan-perbaikan dilaksanakan oleh Pemberi Tugas tersebut adalah perbaikan-perbaikan yang menurut Manajemen Konstruksi seharusnya dilaksanakan oleh Pemborong atas biayanya sendiri sesuai dengan Kontrak, maka segala biaya yang telah dikeluarkan oleh Pemberi Tugas harus dibayarkan kembali oleh Pemborong, atau dalam hal ini Manajemen Konstruksi dapat memotongkan jumlah biaya tersebut dari pembayaran yang menjadi hak Pemborong. 

Untuk setiap kejadian yang membutuhkan perbaikan-perbaikan semacam itu, Manajemen Konstruksi akan segera memberitahukan Pemborong secara tertulis.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics, Business

Aam Hermawan

Administrasi Umum Kontrak - Prosedur Pembayaran

Pembayaran-pembayaran kepada Pemborong dilaksanakan berdasarkan sistem pembayaran yang ditentukan dalam Syarat-Syarat Administrasi Khusus dan Rapat Penjelasan Tender (Aanwijzing).

Tahap awal yang dilakukan adalah Pemborong mengajukan Proses Pembayaran kepada Pemberi tugas, setelah diterima oleh pemberi tugas, Quantity Surveyor bersama Manajemen Konstruksi dan Pemberi Tugas akan mengadakan evaluasi dan pemeriksaan terhadap pengajuan tersebut.

Jika ternyata pengajuan tersebut telah sesuai dengan target tahapan yang telah ditentukan (Syarat-Syarat Administrasi Khusus, Quantity Surveyor akan membuat Sertifikat pembayaran, untuk selanjutnya dikirimkan kepada Pemberi Tugas untuk disetujui dengan tembusannya kepada Pemborong.

Selanjutnya Sertifikat Pembayaran yang telah disetujui oleh Pemberi Tugas tersebut diberikan atau dikirim kepada Pemborong dengan tembusannya ke pihak-pihak yang terkait, dan Sertifikat Pembayaran yang sudah disetujui tersebut dipergunakan Pemborong sebagai penagihan pembayaran.

Penagihan Dan Pembayaran

Sesudah menerima Sertifikat Pembayaran, maka Pemborong akan segera mengajukan kwitansi penagihan dalam jumlah sebesar yang ditentukan dalam Sertifikat Pembayaran tersebut termasuk faktur pajak dan kelengkapan-kelengkapan lainnya yang disyaratkan.

Pengiriman Penagihan disertai Sertifikat Pembayaran tersebut, harus sesuai dengan peraturan administrasi dan keuangan dari Pemberi Tugas.

Pembayaran akan dilakukan oleh Pemberi Tugas sesudah ketentuan-ketentuan administrasi tersebut dipenuhi oleh Pemborong.

Waktu Pembayaran sesuai Syarat-Syarat Administrasi Khusus

Penahanan Sertifikat Pembayaran

Pemberi Tugas dapat mengadakan koreksi atau modifikasi pada Sertifikat yang telah diterbitkan oleh Konsultan dan berhak menahan sertifikat tersebut apabila Manajemen Konstruksi menganggap bahwa pelaksanaan pekerjaan tidak atau belum sesuai dengan ketentuan yang disyaratkan.

Sertifikat Akhir

Kontrak belum dianggap berakhir sampai dengan diterbitkannya Sertifikat Akhir oleh Manajemen Konstruksi dan dikirim Manajemen Konstruksi kepada Pemberi Tugas. Sertifikat Akhir menyatakan pekerjaan telah diselesaikan dan dipelihara dengan baik, dan dikirimkan oleh Manajemen Konstruksi dalam waktu 14 (empat belas) hari setelah berakhirnya Masa Pemeliharaan.

Penghentian Tanggung Jawab Pemberi Tugas

Pemberi Tugas tidak akan bertanggung jawab kepada Pemborong terhadap segala hal yang timbul diluar atau sehubungan dengan Kontrak atau sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan, kecuali apabila Pemborong mengajukan claim tertulis tentang hal-hal tersebut sebelum diberikannya Sertifikat Penyelesaian Pekerjaan Pertama. 

Selain itu Sertifikat Akhir baru akan diterbitkan bila Pemborong telah membuat suatu pernyataan tertulis yang sah yang menyatakan, bahwa Pemborong didalam melaksanakan pekerjaannya :

• Tidak berhutang pada pihak ketiga.
• Semua upah buruh telah dibayarkan.

Kewajiban-kewajiban Yang Belum Terpenuhi

Tanpa mengurangi arti penerbitan Sertifikat Penyelesaian Pekerjaan Pertama, Pemborong dan Pemberi Tugas tetap bertanggung jawab terhadap kewajiban dalam Kontrak yang belum terpenuhi sampai saat diterbitkannya Sertifikat Akhir.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Administrasi Umum Kontrak - Pekerjaan Tambah Kurang (Variation Order)

Apabila dianggap perlu, Manajemen Konstruksi atas persetujuan tertulis dari Pemberi Tugas dapat mengadakan perubahan atas bentuk, kualitas atau kuantitas pekerjaan ataupun bagian dari pekerjaan dan berhak memerintahkan Pemborong untuk mengerjakan hal-hal berikut :

• Menambah atau mengurangi kuantitas pekerjaan yang tercantum di dalam gambar, syarat teknis pelaksanaan dan bills of quantities.
• Meniadakan beberapa bagian-bagian pekerjaan yang tercantum di dalam gambar, syarat teknis pelaksanaan dan bills of quantities.
• Mengubah level, garis-garis, posisi dan dimensi bagian-bagian pekerjaan.
• Melaksanakan pekerjaan tambah yang dianggap perlu untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan.

Instruksi-instruksi perubahan tersebut di atas berlaku pula untuk bagian-bagian pekerjaan yang tercantum di dalam gambar tender tapi tidak tercantum di dalam syarat-syarat teknis dan Bill of Quantity atau sebaliknya.

Perintah untuk melaksanakan pekerjaan perubahan tersebut akan diberikan oleh Manajemen Konstruksi secara tertulis, dan perubahan-perubahan ini akan diperhitungkan sebagai pekerjaan tambah atau kurang.

Untuk pekerjaan tambah atau kurang pada bagian-bagian pekerjaan yang belum tercantum sebelumnya di dalam Bills of Quantity, maka harga satuan yang digunakan berdasarkan harga yang berlaku dipasaran, yang disetujui kedua belah pihak. 

Untuk pekerjaan tambah atau kurang yang disebabkan adanya perbedaan antara gambar tender dengan gambar pelaksanaan, maka volume atau quantity yang dihitung kembali adalah hanya bagian pekerjaan yang mengalami perubahan tambah atau kurang saja, dan nilai dari bagian tersebut yang akan diperhitungkan sebagai pekerjaan tambah atau kurang.

Perubahan-perubahan yang dilakukan atau diusulkan oleh Pemborong

Perubahan kuantitas dan kualitas.

Pengurangan kuantitas atau kualitas yang dilakukan baik sengaja maupun tidak sengaja akan diperhitungkan sebagai Pekerjaan Kurang, jika perubahan pekerjaan tersebut dari segi teknis dapat disetujui oleh Manajemen Konstruksi atau Pemberi Tugas, sedangkan jika tidak disetujui maka Pemborong wajib melaksanakan pekerjaan tersebut sesuai dengan Kontrak dan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk pembongkaran, perbaikan dan perapihan kembali menjadi tanggung jawab Pemborong.

Penambahan kuantitas atau kualitas karena pengaruh segi teknis pelaksanaan, tidak akan diperhitungkan sebagai Pekerjaan Tambah.

Perubahan kualitas disebabkan karena tidak adanya bahan dipasaran

Jika tidak adanya atau tersedianya bahan di pasaran akibat kelalaian dan keterlambatan Pemborong dalam pemesanan, maka bilamana Manajemen Konstruksi atau Pemberi Tugas mengajukan perubahan kualitas bahan dengan yang lain, Pemborong diwajibkan mengajukan usulan terlebih dahulu dari beberapa alternatif yang dilengkapi dengan contoh dan brosur.

Perubahan kualitas bahan yang disetujui oleh Manajemen Konstruksi akan diperhitungkan sebagai pekerjaan kurang, jika mutu atau kualitas atau harga bahan tersebut lebih rendah dari Kontrak.

Sebaliknya jika mutu atau kualitas atau harganya lebih tinggi dari Kontrak, maka biaya penambahan tersebut menjadi beban Pemborong.

Jika tidak adanya atau tersedianya bahan di pasaran, karena sudah tidak diproduksi lagi, maka Pemborong harus memberikan kepada Manajemen Konstruksi pernyataan tertulis dari Pabrik atau Agen.

Bilamana Manajemen Konstruksi atau Pemberi Tugas mengajukan perubahan kualitas bahan dengan yang lain, Pemborong berkewajiban mengajukan usulan terlebih dahulu dari beberapa alternatif yang dilengkapi dengan contoh dan brosur. Besarnya penambahan dan pengurangan biaya disesuaikan dengan perbandingan atau selisih harga antara kedua bahan yang tercantum di dalam Syarat Teknis Pelaksanaan dan Bills of Quantities (BQ) dengan bahan penggantinya, dan perbedaannya dihitung secara proporsional.

Pengaruh Perubahan

Pengaruh perubahan-perubahan tersebut terhadap waktu pelaksanaan adalah menjadi tanggung jawab Pemborong.

Nilai dari Perubahan Pekerjaan

Perhitungan Nilai dari perubahan pekerjaan jika tidak ditentukan lain harus mengikuti ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

• Harga-harga dalam Daftar Perincian Harga atau Bills of Quantities (BQ) harus dipakai sebagai dasar dalam menentukan penilaian dari pekerjaan yang bersifat sama dan yang dilaksanakan dengan syarat-syarat yang serupa.
• Harga-harga dalam Daftar Perincian Harga atau Bills of Quantities (BQ) di mana pekerjaan tidak serupa tapi dikerjakan dengan syarat-syarat yang serupa, merupakan dasar harga untuk pekerjaan yang sama sifatnya sejauh dapat dianggap layak.
• Untuk perubahan-perubahan yang belum mendapatkan persetujuan Harga dari Quantity Surveyor, sedangkan pekerjaan tersebut tidak dapat ditunda pelaksanaannya maka Pemborong wajib secepatnya melaksanakan Perubahan tersebut demi kelancaran Pekerjaan secara menyeluruh. 
• Pemborong harus bersedia melaksanakan pekerjaan tambah dan pekerjaan kurang dengan balance pekerjaan tambah dan kurang sampai maksimal 10 % (sepuluh persen) dari total nilai kontrak dengan harga satuan yang tercantum dalam bill of quantity dokumen kontrak.
• Apabila jenis suatu pekerjaan tambah atau kurang dimana harga satuannya tidak terdapat dalam surat penawaran semula, maka yang dipakai adalah harga satuan bahan dan upah yang berlaku di pasaran, dengan tambahan biaya overhead Pemborong maksimal 10 % (sepuluh persen), dan harga satuan pekerjaan tersebut akan dihitung dan dianalisa oleh Quantity Surveyor dan disetujui oleh kedua belah pihak.
• Apabila ada pekerjaan tambah ataupun pekerjaan kurang, maka komponen keuntungan Pemborong dan PPn juga mengalami penambahan atau pengurangan secara proporsional, sampai dengan balance 10 % (sepuluh persen).
• Pada prinsipnya selama Pemborong melaksanakan pekerjaan tambah dan kurang maka harga satuan yang dipakai adalah yang tercantum dalam Bills of Quantities dokumen kontrak.
• Dalam hal tidak terdapat kesepakatan harga untuk pekerjaan tambah kurang dengan balance 10% (sepuluh persen) maka, Pemberi Tugas akan menunjuk Pihak Ketiga untuk melaksanakan pekerjaan termaksud, dengan koordinasi pekerjaan tetap dibawah Pemborong.
• Apabila instruksi pekerjaan tambah diberikan setelah dilaksanakannya Serah Terima Pertama tetapi sebelum Serah Terima Kedua, maka harga satuannya dipakai harga pasar pada saat itu, dan disetujui oleh kedua belah pihak.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Administrasi Umum Kontrak - Pemeliharaan dan Kerusakan-kerusakan

Masa Pemeliharaan berarti jumlah waktu untuk pemeliharaan yang disebutkan dalam kontrak, dihitung dari tanggal diterbitkannya Sertifikat Penyelesaian Pekerjaan Pertama.

Selama Masa Pemeliharaan ini Pemborong harus melaksanakan perbaikan-perbaikan, perubahan-perubahan, rekonstruksi, pembetulan-pembetulan terhadap segala kesalahan-kesalahan dan penyimpangan selama pelaksanaan sesuai dengan permintaan Manajemen Konstruksi pada masa pemeliharaan atau 14 (empat belas) hari setelah selesainya Masa Pemeliharaan (sehubungan dengan pemeriksaan yang diadakan oleh Manajemen Konstruksi). 

Pemborong tetap bertanggung jawab untuk melaksanakan perbaikan-perbaikan atas kerusakan yang terjadi selama masa pemeliharaan. 

Pada waktu selesainya Masa Pemeliharaan, pekerjaan harus diserahkan kepada Pemberi Tugas dalam keadaan baik dan benar dan sesuai dengan penilaian Manajemen Konstruksi. 

Semua perbaikan-perbaikan tersebut dilaksanakan oleh Pemborong atas biayanya sendiri, dan apabila Manajemen Konstruksi menganggap bahwa kerusakan-kerusakan tersebut diakibatkan oleh karena pemakaian material ataupun pekerjaan yang diakibatkan oleh kelalaian Pemborong dalam memenuhi kewajiban-kewajibannya sesuai dengan Kontrak. Apabila kerusakan-kerusakan tersebut disebabkan oleh hal-hal lain yang bukan merupakan tanggung jawab Pemborong, maka biaya perbaikan tersebut akan dibayarkan sebagai pekerjaan tambah.

Apabila Pemborong gagal di dalam melaksanakan perbaikan-perbaikan seperti tersebut diatas, maka Manajemen Konstruksi berhak untuk melaksanakan perbaikan-perbaikan tersebut dengan orang-orangnya sendiri atau Pemborong lain atas biaya Pemborong atau dengan cara memotong pembayaran yang menjadi hak Pemborong.

Pemborong apabila diminta Manajemen Konstruksi secara tertulis, harus mengadakan penyelidikan-penyelidikan tentang terjadinya kerusakan-kerusakan. Biaya untuk penyelidikan menjadi beban Pemberi Tugas, kecuali apabila kerusakan-kerusakan tersebut adalah ternyata diakibatkan oleh kelalaian Pemborong.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan