Procurement method

Procurement method is very important for a QS to master, with the current state of the evolving and demanding a QS to be able to meet the wishes of the owner in terms of speed and timeliness, quality and cost, then we need to master the alternatives in determining the selection of procurement method that appropriate and in accordance with the demands of the owner.
Basically procurement method is a process to obtain a product (construction) using a specific management system agreed by all parties.
This procurement involves several aspects of the work ranging from management, planning, project management auction until way. In general, this process involves the following aspects: -

1. The auction system
2. Project management
3. Type of contract
4. Type of contract terms

Selection of a system procuement greatly influenced by the criteria or requirements Task giver. Task Giver should provide an explanation or emphasize what criteria or requirements between time, quality and cost priorities. The criteria for the selection of the procurement system can be determined or selected.
In general, this procurement method or system can be divided into two major categories, namely traditional procurement methods and alternative procurement methods.

TRADITIONAL PROCUREMENT

Traditional procurement is where the Planning and Implementation (contractors) are in two different organizations. By way of management as this is a lot of building at the time of first (and until now) was built.

Sistim Procurement basing the BQ (firmed BQ)
This system uses the auction by basing the complete BQ (firmed BQ) and is a system that is very common and many do. With this system, the auction will be conducted after all drawings and specs completed and then prepared BQnya by QS. How to auction can be open or limited way. BQ and the unit price is binding for the duration of the contract and is an integral part of the contract. Properties typically lump-sum contract. With this system, commitment to task giver at the expense of already known from the outset and is not expected to change much at the end of the work.
Advantages of this system are: -
a. Each party (Task giver and contractors) know the size of the final cost of their agreement.
b. The unit price can be used for job variation (add / subtract), if any.
c. Details of the contract value may be seen or available in detail (via BQ).
The disadvantage of this system are: -
a. Takes a long time to prepare the documents.
b. Difficult to determine the variation of work because they have to change the character or condition of employment as compared with the conditions at the time the contract.
Type of contract terms that may be used include JCT with quantities (1963/1980), FIDIC (1987/1999)

Sistim procurement basing the Bill of Approximate quantities (BAQ)
This system uses the auction with a fairly complete BAQ basis, in relation to the subject of work, but it has not entirely true. The volume of work will be recalculated at the end of the work. Drawings and specifications are not yet fully completed planned so that binds only the unit price work alone and that is the unity of the contract. Nature of contract usually use the way of re-measurement contract. The contract system can be implemented earlier than the way firmed BQ, so that when the early implementation of the work could be accelerated and will accelerate the overall job turnaround time.
Advantages of this system include: -
a. Implementation of the work can be done earlier.
b. Extra costs or expenses for the preparation of the BQ can be reduced.
The disadvantage of this system include: -
a. There is no exact value for the commitment fee (for the giver Duties) at the beginning of the project.
b. Volume shall be calculated in accordance with the work carried out in the field.
c. Planners make feel less obliged to make a detailed planning.
Type of contract terms that may be used include JCT with Approximate quantities (1980), FIDIC (1999).

Sistim procurement basing the drawings and specifications
This system is commonly used for small-scale projects and simple. The basis used was Drawings and Specifications issued by planners without the need for BQ. Bidders are only given Drawings and specifications to calculate the amount bid. All the Drawings and Specifications must be complete before the auction conducted. This is to reduce the risk of employment variations that are difficult to quantify or assessed (if any). The nature of the contract is usually a Lump Sum. The way auctions for these systems is usually limited and serialized auction. Commitment fee giver task was clear from the outset so long as no change in plans.
Advantages of this method are: -
a. Time to prepare BQ can be eliminated.
b. Each party may determine the final value of the contract and the clarity of their agreement.
The disadvantage of this method are: -
a. No details of the contract price, unless QS prepare a general overview.
b. Difficulty determining the variation job.
c. Calculation 'daywork' (if there are bills) will be difficult, even if the contractor has included additional percentage for profit and overhead.
Type of contract terms used among others JCT without quantity.

Sistim procurement basing the Unit Price List
The procurement system is a form of fast-track existing in this traditional procurement methods. The main thing of this system is that the execution of the work can be done early, because they do not have to wait for the drawings and specifications or while planning is still in the process of completion.
In the system of this auction can be done while planning is still running, by using the Unit Price List, which is then binding contract. The nature of the contract using a type Contract Re-measurement, where the final figure will be obtained after the volume of work to be recalculated at the end of the work. Re-measured as the principle of Contract, then the risk will be shared between the contractor and the client. Way auction for this system is limited by way of auction.
There bebarapa variants in this procurement system: -
(i) the procurement system with the basic 'Standard Unit Price'
Auction basis, with reference to the 'Standard Unit Price "outstanding or issued by a competent authority. Contractors are required to include an additional percentage or reduction of the unit price list. Once agreed, the contract is signed and the contractor can immediately work.
(ii) procurement system with a basic list Unit Price 'Ad Hoc'
List price of the unit is taken not from a certain standard unit price, but deliberately made based on the pictures that have been there and on QS estimates that the work will be the subject later. QS can create a list for later asks bidders to enter the percentage increase or the reduction on the unit price. Or the unit price list is emptied and filled by the bidder. Regardless, the evaluation of this system will be difficult, in the absence of volume that can show high and low bids.
(iii) procurement system by basing Other Projects Unit Price List
In general, the same way as in the list of 'ad hoc' at the top but taken from BQ for similar work on previous projects or other. Usually done for auction serial or series.
5. The procurement system that bases the cost of replaced (cost reimbursement)
This method can also be regarded as an alternative to the system of procurement for the work are difficult to quantify at the beginning of the planning, such as the project of renovation and repair of buildings. This method bases the value of the contract to the costs incurred by the contractor for the execution of a job (Prime Cost) and coupled with wage (Fee) and profit. This method is not favorable for the task giver as more wasteful or careless contractors carrying out the work the greater the cost will be borne by the Task giver. However, the way the work could be done earlier.
The advantages to be gained from this method include: -
a. Time to prepare tender documents which can be shortened or reduced.
b. Peaksanaan work can be done as early as possible.
The disadvantage of this method include: -
a. Not rigorous or exact value of the end of the project to make each of the parties is not satisfied or convinced by its commitments.
b. The total cost, usually will be greater than the other way.
c. Recording of expenditures contractor should be investigated as possible.

ALTERNATIVE METHOD OF PROCUREMENT

Alterntif procurement system is a development of the traditional procurement system were deemed no longer able to keep up with technology and the need giver of the building or project task he wants. The main characteristic of this alternative system is an attempt to combine the implementation of the planning period to period, the following also combine or merge Planner organizations which had previously been on a different side to the Contractor into one organization with the Contractor. In other words, planners and contractors tried to be on the same side.
Some of the reasons used to develop alternative systems are: -
a. Increasing the length of time the implementation of construction projects and the growing complexity of the building at this time resulted in the increasing number of investments that should be planted to finance the project.
b. Higher interest rates result in increasing the amount of interest to be borne giver task in financing the project, if the construction is too long.
c. Task giver of the increase of knowledge will be governance construction and the construction industry so that they are increasingly taking account of 'Value for Money' and want a more rapid return of their investment.
d. More advanced or sophisticated construction technology requires a higher quality of the construction industry.
e. The tendency 'They and Us' between planners and contractors, causing the gap between the two that eventually resulted in the project's main objectives are not achieved or are not perfectly achieved.
For the reasons mentioned above that the alternative system is the problem of time is emphasized and be extra attention. To press time, both during the planning and the implementation period, all efforts sought. Besides the problem 'They and We' try eliminated by involving contractors in the early stages of planning for the requested opinion and knowledge in solving problems related to the implementation of the plan. This is done solely to obtain project goals, time, quality and cost effective and efficient manner.

Procurement System Design (Design & Build)
This method is already long known as the 'Architect - Builder' which has long been used in the 16th century - 19. In the early 70s the system is growing again, after the beginning of the 20th century was abandoned, with the name of the Design and Build.Kontraktor will be responsible the planning and execution to meet all the requirements of Task Giver (Employer's Requirements). For the Contractor will earn as a planner. In this way the responsibility for planning and execution are in the organization, namely the Contractor. In this way also the execution time of the job can be withdrawn as early as possible. Procedures or administration of this system are as follows: -
a. Contractors enter perdasarkan proposals and bidding requirements Task Giver (Employer's Requirements - ER). ER was made by the Task giver. ER can be a common specification, layout (layout) building, room, soil, site plan, floor plans, schematic design drawings and / or a brief description of the project.
b. Contractor to evaluate the bids, the Giver Task formed a team of planners, QS and PM. The first proposal was evaluated contractor designs, if it meets all the ER. After that the new terms of the financial bid.
c. Once the preliminary design is approved, as well as the overall contract price, the Contractor shall proceed to the design stage of production information. Contractor Planning Team will work on the development of this design to be supervised by the Technical Team Task giver.
d. As soon as the design is ready to be implemented, the Contractor will provide the design of the operational part to be implemented and supervised by the Technical Team Task giver.
Of the basic forms Design system there bebarapa derivatives or variations thereof, namely Develop and Construct and Turnkey or a Package Deal Contract.
Contract terms commonly used is the JCT Design and Build Standard Form of Contract, FIDIC Design and Build Form.

Management Contracting (MC)
In this way began in the 30s and began to grow used to the 70s - 80s. The principle of this method is that the 'Management Contractor' (MCR) does not work on physical development but submitted to the sub-contractors based on the work packages. The contract between the sub-contractors carried out by MCR. The main task of the MCR is to prepare for the implementation of construction management services on the basis of wages that have been approved as part of the management team taskmasters. MCR have to prepare and establish the organization, coordinating the implementation on the ground and must make and maintain facilities and infrastructure implementation (such as warehouses, roads, shelter workers, electrical work, water work, field equipment or other things like those listed in the Preliminaries) ,
The combination of the system 'Design & Build' and systems 'Management' produces a system called 'Design & Manage'. This system is rarely used in the construction industry. Usually done for a very special buildings such as room process, factory or other industrial buildings.

Joint Venture (JV - Joint Operation)
Joint Venture (JV) is a form of cooperation between two or more companies for the purposes of an auction and execution of construction or other jobs, where each party has a responsibility to work together and a contractual obligation to the giver task. Companies belonging to the JV may come from a business background that is the same or different.
JV developed in accordance with the development of the construction industry are increasingly sophisticated and complex. JV used for projects that are of great value and require special expertise, whether related to technology and financing.
The contract will be made made between giver duties and JV JV where all the participants were also signed. With the JV, enabling the specialist contractor who usually become sub-contractors (in the traditional system) becomes part of the JV. How to tender for this project can use the open tender, restricted or even negotiations.

G-Maxatau GMP (Guaranteed Maximum Price)
GMP contract is an alternative method of procurement that gives maximum benchmark contract price for a work by a particular design. With this system, the contractor will guarantee or 'guarantee' that total construction costs will not exceed the value of GMP approved. GMP system is beneficial for use on a project or a job that has a tendency for significant differences from the initial value of the contract, such as if the work was auctioned at the moment still in the early stages of planning or in the concept phase.
For GMP can be studied in more detail (attached) because the procurement system is often used in developed countries and Singapore.

May be Useful

Engineering, Economics & Business
Aam Hermawan

Basic QS

Quantity Surveyor (QS) is a profession that is arguably the world's new construction in Indonesia, compared with a profusion of Architects, Planners Structural or Mechanical and Electrical Planner. QS profession is derived from the British mainland, which later developed throughout the world, especially to the Commonwealth countries (Commonwealth).

QS profession forerunner in the UK stems from events known as 'The Great Fire of London' in the 18th century, which at that time was a major fire in London that destroyed many buildings, both public buildings and private buildings. After the fire occurred and when the insurance companies want to pay compensation burning buildings, the company is facing difficulties in terms of assessing the compensation to be awarded. At that moment the usual build buildings Architects sought his help to make the estimated value of the building. Furthermore, with the increasing number of requests will be assessment of the building more and more architects who study these skills, expertise in building assessment. Even in the late 19th century, the architect is to form an organization of their own and begin creating a system of special education regarding the planning of the building costs, without involving matters related to technical issues of architecture. Educational outcomes are then developed and is known as the Quantity Surveying profession or commonly known as QS.

In further developments of this QS profession, in their home country, or be accommodated within an organization named 'Royal Institution of Chartered Surveyors' (RICS). QS has a special division within the RICS and until now become the second largest division of General Practice (GP).

In Indonesia alone QS profession is entered at the beginning of the decade 70. At the beginning of its development is not any construction project using QS services in both the contracting parties as well as in the task giver. In harmony with the development of the construction industry in Indonesia, then in the decade of the 80 services QS is widely used in construction projects in Indonesia, especially in the private sector. QS services development is heavily influenced by the change of approach in completing the task giver or running projects. The task giver increasingly felt need to calculate the amount of investments that must be issued before the start of projects. This is because, in principle the task giver must take into account the expenditure-expenditure (al to obtain land costs, construction costs, licensing etc.) In order not to exceed the revenue to be derived from the construction project. If the total expenses plus a profit is smaller than the income that would be obtained then the project can be said to be commercially unfeasible. Another thing that makes the profession developed in this decade is to further understand the task giver will be the concept of 'Value for Money' in developing its projects. Consultancy services, moving the start diIndonesia As Davis Langdon, EC Harris and Korra.

In general, QS skills covering several areas, namely economic construction (construction economic), legal, project management, engineering and building volume measurement (in general, not the nature of planning). By prowess on these fields QS profession and then developed as part of a project organization structure. With the expertise of a QS to work for the client, contractors, government agencies or even as a Credit Analyse in financial institutions (Bank).

The traditional role of QS in the project are:

1. Planning and control of construction costs
2. Contract administration
3. Arbitration

QS general tasks in a project:

1. Pre-Development
• Feasibility Study (FS)
• Budgeting
• Cash Flow in & out
• Proposal Development
• Preliminary Cost
• Cost Plan
• Monitoring Cost plan for the development of design
2. Tender Process
• Calculation of Quantity & BQ
• Preparation of Tender Documents
• Aanwijzing
• Tender Evaluation
• Appointment of a tender winner
• SPK
3. Development
• Monitoring Budget
• Variation Order
• Calculation Progress Payments
• Payment Certificate
• Final Account

In connection with the current us a lot of contact with the tendering process and development, then in the first few occasions will be discussed in advance of the material.

But at the first opportunity, will be discussed on the basis of terminology QS, which is basically always used in the implementation of QS duties as follows:

Lump sum
Contract lump sum is fixed, binding contract value is Grand Summary (total value), a contract of this type are safe for the owner in determining the budget. BQ in this contract is only as a reference so that in the process of tendering contractor shall recalculate the whole picture and specifications and when there is a shortage of items that are not listed in BQ then be the responsibility of the contractor. Lump sum in the tender is required Drawings and specifications must be fixed and complete, to keep the non-occurrence of variation orders that resulted in the execution of uncontrolled costs. But the reality of what happened is sometimes quite difficult to prepare the data tendering fix and complete so that the QS role here is very urgent to combine the BQ in the form of a provisional or Prov sum with Lump Sum contract status.

Provisional quantities
Provisional quantities applied if the tender specifications are clear but the scope of work is not yet clear, so the quantity / volume can not be calculated precisely. In a lump sum contract BQ be allowed no meaningful provisional item quantity / volume will be calculated later (final account).

Provisional Sum
Provisional sum applied if the tender specifications and scope of work is not yet clear, so it provided a reserve fund by calculating an estimate of the work item. Provisional This sum will be recalculated at the end of work with real measurements performed at the site of the project, with a reference price refers to the price list of materials and wages (annex contract). In a lump sum contract BQ allowed no provisional sum items, but these conditions should be minimized.

Prime Cost Sum (Sum PC)
PC sum include the BQ, if there is an item of work done by the nominated sub-contractor, the sub-contractor appointed by the owner directly through the tender process or the appointment.

Prime Cost Rate
PC BQ if the rate applied in the material to be used has not been decided clearly so that the required value is the reference rate PC procurement prices of materials.

May be Useful

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

let's Entrepreneurs

The majority of the population is the employees work, yes, .. employees of a company, .. In Indonesia functioning education system has always set out to be a smart student, has high values ​​can graduate on time and can be set to work in a large company.

That's exactly what we received while in school, the purpose of which exist in our minds and our parents who send us is that the future can work in a company which is expected, so the children were spirited entrepreneur must rebel and sometimes problematic in school because it has different viewpoints on a success.

Once that happened, I could graduate on time with a high enough GPA, beginning work at one of the major contractors Indonesia and gain promotion to handle new branch office abroad. better career upon his arrival back in Indonesia, working in some of the company's leading developer and first-class positions in Indonesia with an ideal position and earnings above 20 million per month at the age of 32 years. What can I say, it is quite comfortable to live in Indonesia is not ... !! ?? But the entrepreneur spirit and the blood that flows from parents who are also entrepreneurs always tease the mind to be able to plunge as an entrepreneur. Parents naturally want the best for their children, so as to show to his son to live the standards, working in the company and salary each month. unlike their journey as an entrepreneur who always ups and downs sometimes conditions are very difficult.

But the dreams and inspirations of successful young entrepreneurs into the spirit to go ahead and decide resign as full-time employees to be able to plunge as an entrepreneur, .. Nekad !! ?? ninggalin yes pretty desperate for a job with a good position and a high salary. but why...!!?? A little story of a successful businessman who was the inspiration but not the least of those who plunge into the world of entrepreneurs fail to build up his business. do not be afraid to fail !!! ??? failure is part of the way to take success, should always optimistic and never give up, would undergo a more severe businessman than just an employee, especially with a lot of things at stake than ever before has been good ,.

By the time the family learned about resign from the company work, partly fixed support and pray for, but not a few who lamented why should resign to risk starting a business that will not necessarily be successful. it becomes a spirit booster itself to start living this new challenge, to start with the business field that was already long in the respective fields, namely the world of construction, and the channel well, Alhamdulillah not too difficult to get the project, quite a lot of projects were obtained, but problems arises not from hard looking for the project but of labor and finance, labor problems were spoiled and feel needed, the outcome is not good, but ask for a high income, workers who did not come home a little bit at home and so forth. as well as from the side of finance that is quite difficult to get investors and no owner would like to contribute again at the beginning of the project DP becomes a serious problem, ..

Is currently serving a 3 projects worth 700 million, small for large employers, but big enough for my pocket, may still be able to walk and find other solutions in problem solving and business development, which is the future not only focus the world of construction but also in the field others that have fairly good prospects for marketing not only in Indonesia but throughout the world.

Do not be afraid to start a business, do not be afraid to fail, because if we do not try we will never know it will succeed or fail. not easily exist to the problems faced and never give up no matter what happens, because if you give up then drop it had everything we ever dreamed. pray and worship should never be abandoned for any reason busyness of our business, because the faucet is in our worship fortune and luck are in our prayers, ..

Hope it is useful

Engineering, Economics & Business
Aam Hermawan

Nekad jadi Pengusaha

Mayoritas pekerjaan penduduk adalah karyawan, ya,.. karyawan sebuah perusahaan,.. Di Indonesia sendiri sistem pendidikan yang berjalan selalu menanamkan untuk jadi siswa pintar, mempunyai nilai-nilai yang tinggi dapat lulus tepat waktu dan dapat segera bekerja di sebuah perusahaan besar.

Memang itulah yang kita terima selama di bangku sekolah, tujuan yang ada dalam benak kita dan orang tua kita yang menyekolahkan kita adalah agar kelak dapat bekerja di suatu perusahaan yang diharapkan, sehingga anak-anak yang berjiwa Entrepreneur harus berontak dan terkadang bermasalah di sekolahnya karena mempunyai sudut pandang yang berbeda atas sebuah kesuksesan.

Begitu yang terjadi, saya bisa lulus tepat waktu dengan IPK yang cukup tinggi, awal bekerja di salah satu kontraktor besar Indonesia dan mendapatkan promosi untuk menangani branch office baru di luar negeri. karier semakin baik setibanya kembali di Indonesia, bekerja di beberapa perusahaan developer terkemuka dan kelas wahid di Indonesia dengan jabatan posisi yang ideal serta penghasilan diatas 20 juta per bulan diumur 32 tahun. Mau apa lagi, sudah cukup nyaman untuk hidup di Indonesia bukan ...!!?? Tapi jiwa Entrepreneur dan darah yang mengalir dari orang tua yang juga pengusaha selalu mengusik pikiran untuk bisa terjun sebagai pengusaha. Orang tua tentu ingin yang terbaik bagi anaknya, sehingga menunjukan kepada anaknya untuk menjalani hidup yang standar, bekerja diperusahaan dan dapat gaji tiap bulannya. tidak seperti perjalanan mereka sebagai pengusaha yang selalu jatuh bangun terkadang kondisinya sangat sulit.

Namun mimpi dan inspirasi-inspirasi dari pengusaha-pengusaha muda sukses menjadi semangat untuk maju dan memutuskan resign sebagai karyawan untuk dapat full time terjun sebagai pengusaha,.. Nekad!!?? ya cukup nekad untuk ninggalin kerjaan dengan posisi yang baik dan gaji yang tinggi. tapi kenapa...!!?? Sedikit kisah pengusaha sukses yang menjadi inspirasi namun tidak sedikit dari mereka yang terjun ke dunia Entrepreneur gagal dalam membangun bisnisnya. apakah tidak takut gagal !!!??? kegagalan adalah bagian dari jalan untuk menempuh kesuksesan, harus selalu optimis dan tidak pernah menyerah, tentu menjalani sebagai pengusaha lebih berat dari pada hanya seorang karyawan, apalagi dengan banyak hal yang dipertaruhkan dari sebelumnya sudah sudah baik,.

Pada saat keluarga mengetahui tentang resign dari perusahaan tempat bekerja, sebagian tetap support dan mendoakan, namun tidak sedikit yang menyayangkan kenapa harus resign untuk mempertaruhkan memulai bisnis yang belum tentu akan berhasil. hal ini menjadi pemacu semangat sendiri untuk mulai menjalani tantangan baru ini, memulai dengan bisnis dibidang yang memang sudah lama di geluti yaitu dunia konstruksi, dan dengan channel yang baik, Alhamdulillah tidak terlalu susah untuk mendapatkan proyek, cukup banyak proyek yang didapat, namun permasalahan yang timbul bukan dari susahnya cari proyek tetapi dari masalah tenaga kerja dan finance, permasalahan tenaga kerja yang manja dan merasa dibutuhkan, dengan hasil pekerjaan yang tidak baik namun meminta pendapatan yang tinggi, pekerja yang sedikit-sedikit pulang tidak betah dan lain sebagainya. serta dari sisi finance yang cukup sulit untuk mendapatkan investor serta tidak ada owner yang mau memberikan lagi DP diawal proyek menjadi kendala yang cukup serius,..

Saat ini sedang menjalani 3 proyek senilai 700 juta, kecil bagi pengusaha besar, tapi cukup besar untuk kantong saya, semoga tetap bisa berjalan dan menemukan solusi-solusi lain dalam penyelesaian masalah dan pengembangan bisnis, yang kedepannya tidak hanya fokus didunia konstruksi tapi juga di bidang lainnya yang mempunyai prospek cukup baik untuk pemasaran tidak hanya di Indonesia tapi ke seluruh dunia.

Jangan takut untuk memulai bisnis, jangan takut akan gagal, karena kalau kita tidak pernah mencobanya kita tidak akan pernah tahu itu akan berhasil atau akan gagal. tidak mudah putus ada dengan masalah yang dihadapi dan jangan pernah menyerah apapun yang terjadi, karena kalau menyerah maka habislah sudah semua yang kita impikan. berdoa dan ibadah jangan pernah ditinggalkan dengan alasan apapun kesibukan bisnis kita, karena kran rezeki ada pada ibadah kita dan keberuntungan ada dalam doa kita,..

Semoga bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Kerjasama Tanah untuk Properti

Apabila nada memiliki tanah yang akan dijual dan atau berminat untuk bekerjasama dikembangkan menjadi perumahan, Townhouse atau area commercial, anda bisa menghubungi kami di no kontak yang tertera, dimanapun wilayah anda kami siap memberikan solusi untuk survey dan membuat Studi kelayakan terlebih dahulu.



bagi anda pemilik tanah tidak perlu khawatir karena sistem kerjasama pemilik tanah dan pengembang properti sangat aman bagi pemilik tanah, berikut saya sampaikan dibawah ini :
Pemilik tanah tetap yang memegang sertifikat tanah, sehingga aman bagi pemilik tanah, pada saat proses penjualan dan pemecahan sertifikat, dilakukan bersama-sama pemilik tanah.
Pemilik tanah akan menerima uang senilai penjualan tanah yang disetujui bersama dengan cara pembayaran bertahap, dan mendapatkan keuntungan lain dari hasil bagi yang disetujui kedua belah pihak.
Biaya operasional dan pembangunan seluruhnya menjadi tanggung jawab pengembang properti
Pemilik tanah tidak akan dirugikan secara meteril apabila penjualan properti tidak sesuai harapan atau pengembang bangkrut.
Pemilik tanah dapat mendapatkan pengetahuan tentang pengembangan properti karena akan selalu dilibatkan dalam proses pengembangan lahan, sehingga suatau saat pemilik tanah bisa berjalan sendiri melakukan pengembangan atas tanahnya yang berikutnya.

kami menerima kerjasama pengembangan lahan dengan kategori sebagai berikut :

1. Tanah berkisar luasan 1500-5000 m2 untuk town house dan diatas 5000 m2 untuk pengembangan perumahan.
2. Tanah berlokasi cukup strategis untuk pengembangan, tidak perlu ditengah kota atau lokasi yang sudah berkembang, asalkan ada jalan yang representative untuk akses masuk perumahan. 
3. kami akan melakukan riset market dan studi kelayakan untuk lokasi tanah tersebut, untuk kemudian dapat diputuskan dapat dilanjutkan dalam bentuk kerjasama atau belum layak dalam kategori pengembangan properti. 
4. Harga tanah yang diajukan oleh pemilik tanah tidak lebih dari 2juta/m2 untuk area yang belum berkembang, sedangkan untuk area yang sudah berkembang bisa 3juta/m2, bahkan bisa lebih apabila layak sesuai dengan riset / studi yang kami lakukan. 
5. Pemilik tanah mendapatkan pembayaran bertahap sesuai dengan hasil penjualan kavling properti dan akan mendapatkan bagi hasil sesuai yang disepakati. 

Apabila anda berminat untuk bekerja sama dalam pembangunan perumahan dan townhouse silahkan hubungi saya

Semoga bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Investasi Tanah dan Properti

Berbicara perihal investasi tentunya tidak terlepas dari kenaikan nilai investasi dalam kurun waktu tertentu. Apabila menilik pada jenis investasi yang aman dan menguntungkan sebenarnya sudah dicontohkan oleh orang tua kita terdahulu, dimana ketika mempunyai uang mereka tidak lepas menginvestasikannya untuk membeli tanah, yang tentunya jadi sangat berguna bagi keturunan/anak-anaknya, biasanya dulu kalau dapat warisan tidak jauh dari pembagian tanah waris.

Tentu saja gampang-gampang susah juga investasi di tanah, susahnya kita harus teliti membeli tanah karena terkadang banyak sertifikat tanah ganda/tumpang tindih, selain itu pemilihan lokasi yang strategis dan pengetahuan akan pengembangan kawasan kedepannya tentunya jadi hal yang sangat penting juga supaya tanah yang dibeli dapat cepat mencapai kenaikan harga yang tinggi. mudahnya dalam investasi tanah kita tidak perlu susah payah dalam operasional maupun maintenance tanah tersebut.

Pada masa kini, investor tanah lebih memilih bekerjasama dengan developer untuk pengembangan tanahnya agar tanah lebih mudah terjual, harga bisa lebih sesuai ekspektasi dan tentunya mendapatkan tambahan keuntungan dari bagi hasil bersama pihak developer, hanya saja biasanya pembayaran dilakukan oleh pihak developer kepada pemilik tanah dilakukan secara bertahap sesuai dengan penjualan yang dilakukan oleh pihak developer.

Namun walaupun kondisi pembayaran yang dilakukan bertahap, biasanya lebih tetap menguntungkan bagi si pemilik tanah, hal ini dikarenakan penjualan tanah secara langsung biasanya terjadi dalam proses yang cukup lama, terkecuali tanah tersebut memiliki nilai +++++ yang banyak sehingga jadi rebutan banyak pihak untuk pembeliannya.

bagi pemilik tanah yang ingin mengetahu strategi dalam kerjasama dengan pihak developer atau berminat tanahnya untuk dijual dengan cara kerjasama, bisa kontak saya di no telpon kontak yang tertera. Saya akan memberikan share perihal keseluruhan seluk beluk investasi tanah dan properti.

Semoga bermaanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Pencairan JHT BPJS

Sesuai dengan peraturan baru yang dikeluarkan per tanggal 1 September 2015, dimana dana Jaminan Hari Tua (JHT) diperbolahkan dicairkan 100% bagi yang resign atau terkena dampak PHK, hal ini menimbulkan respon antusias yang sangat tinggi dari tenaga kerja yang mengalami PHK ataupun telah resign dari perusahaannya.

Namun semua kebijakan yang dikeluarkan walaupun sebaik apapun tetap dapat mengalami kendala pada saat proses pelaksanaan pencairannya. Saya telah melakukan pengurusan dari Awal Oktober 2015 dan belum mendapatkan jatah nomor antrian samapai saat ini,.. sudah nasib kalee ya ^-^..

Pada hari pertama pengurusan pencairan JHT ini saya berangkat menuju BPJS cabang Cileungsi, Setelah antri berjam-jam, ternyata hanya dapat form 5 BPJS dan form surat pernyataan dengan stempel received 23 Maret 2016,.. wow kereen ^o^.. dapt nomor antrian 6 bulan dari hari tersebut,.. Mantaappp!!!, sabar... sabar..

Namun tidak putus asa sampai situ, pokoke tidak boleh menyerah, kalau menyerah maka habislah sudah,.. ^-^.. keesokan harinya saya berangkat menuju Depok bersamaan dengan suara ayam, Pagi buta sudah sampai di ITC depok dengan harapan dapat antrian nomor kecil,.. setelah lama mengunggu, Pak satpam hanya bilang silahkan isi dibuku tamu pak dan Bapak bisa kembali lagi pada tanggal tersebut, saya tengok-tengok tanggal yang mana lagi nih!!?? dibuku tamu antrian tertulis tanggal 14 Desember 2015, Ampun dah sama aja antri 3 bulan nih, Sabar... sabar...

Demi cairnya dana JHT tidak boleh menyerah, keep spirit...!!!, Karena asli saya asal garut (Asgar) dan masih ada orang tua digarut, dengan baca Bismillah saya meluncur ke Garut dengan tetap semangat untuk cairnya dana JHT (maklum baru resign dan dana proyek butuh banyak), ya sembari silaturahmi juga sama orang tua semoga lebih berkah,..

Setibanya digarut dan bisa antri dari pagi akhirnya bisa dapat nomor antrian sembilan, dan jam sepuluh pagi akhirnya baru dilakukan verifikasi kelengkapan data.. namun sayang seribu sayang, digarut harus menggunakan EKTP yang belum sempat saya urus karena sering pindah lokasi proyek., tidak hanya itu data-data juga tidak sesuai dengan seharusnya, kesalahan dari Pihak perusahaan yang asal input data tanggal lahir karyawan saat pendaftaran Jamsostek dulu, berkaca dari pengalaman tersebut, ada baiknya saya informasikan untuk cek kelengkapan sbb :
E-KTP Asli dan Fotocopy
KK asli dan fotocopy
Kartu Jamsostek atau BPJS, kalau hilang boleh diganti dengan surat kehilangan dari kepolisian, tapi ada juga cabang BPJS yang minta surat dari kepolisian tersebut harus diketahui oleh perusahaan (stempel perusahaan)
Buku rekening tabungan bank dan fotocopy
Form 5 BPJS
Surat pernyataan tidak bekerja lagi bermaterai 6000
Form perubahan-perubahan data yang tidak sesuai (apabila ada data yang tidak sesuai antara data di BPJS dengan KTP)

Antrian saat ini masih penuh dan masih harus antri 2-3bulan, karena banyaknya pengajuan pencairan JHT saat ini,..

Semoga bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Bekerja di Luar Negeri

Bekerja di luar negeri adalah harapan banyak orang di negara kita, Indonesia. Ada banyak orang yang bekerja di berbagai negara membangun untuk mendapatkan kehidupan yang lebih baik, layak dan mapan, bahkan itu sebuah prestasi dan kekaguman dari diri mereka. Saat ini ada banyak kesempatan untuk bekerja di luar negeri, beberapa negara telah membuka kesepakatan perdagangan luar negeri yang memungkinkan pekerja terampil untuk bekerja di negara mereka. Anda akan dapat menemukan beberapa kesempatan kerja di beberapa negara seperti seperti Amerika Serikat, Jepang, Timur Tengah, Malaysia, Brunei Darussalam, Singapura dan beberapa negara di Eropa.

Anda dapat menemukan kesempatan kerja terbesar dalam pendidikan dan Konstruksi di Brunei, Singapura telah Dibuka banyak kesempatan kerja di perhotelan & Teknis dan Amerika Serikat telah membuka banyak kesempatan kerja dalam medis. Tapi kadang-kadang peluang kerja terbesar di negara selalu berubah untuk menyesuaikan pasar domestik mereka, Anda dapat menemukan beberapa informasi sebagai berikut:

1. Departemen Tenaga Kerja

Setiap Departemen Tenaga Kerja kota besar di Indonesia biasanya mengiklankan kesempatan kerja di beberapa negara, Anda dapat mengetahui informasi untuk memenuhi syarat ada.

2. Badan Pekerja Resmi

Anda dapat mencari beberapa agen tenaga kerja resmi dan mendapatkan informasi dari mereka, beberapa perusahaan telah bekerja sama dengan agen tenaga kerja untuk memasok pekerja. biasanya, jika satu perusahaan mendapatkan proyek baru dan memiliki izin kuota tambahan baru, mereka memberikan kepada pasangan kerja agensi mereka untuk menemukan dan memasok beberapa pekerja yang sesuai kualifikasi.

Tapi harap hati-hati, ada banyak beberapa kasus penipuan agen tenaga kerja, Anda harus memeriksa kembali ke departemen tenaga kerja yang dekat dari kota Anda.

3. Iklan

Mudah dan murah Anda dapat mencari dari beberapa situs informasi peluang kerja sebagai berikut http://www.jobsdb.com/, http://www.karir.com/, http://www.monster.com/, http: / /www.msn.com/ dan website lain yang Anda tahu. Seperti dalam JobsDB, Anda dapat mendaftar dan menemukan apa yang kualifikasi Anda dan negara di mana Anda ingin bekerja. Sehingga setiap informasi untuk itu akan dikirim oleh JobsDB ke alamat email Anda untuk mengikuti untuk menerapkan. Tidak hanya mencari di sini tapi juga Anda dapat mengiklankan diri Anda.

4. Perusahaan Internasional

Jika Anda mengalami kesulitan untuk mendapatkan pekerjaan untuk perusahaan asing, mungkin Anda dapat mencoba seperti saya sebagai langkah pertama untuk bekerja untuk perusahaan Internasional yang didirikan di Indonesia. Jika Anda memiliki kemampuan yang baik dan terlihat memenuhi syarat sehingga Anda akan bisa mendapatkan kesempatan untuk bergerak di kantor cabang luar negeri lain.

5. Jaringan

Ini adalah salah satu cara terbaik mendapatkan kerja di luar negeri, jika Anda memiliki teman yang bekerja di luar negeri Anda bisa mendapatkan informasi dari dia dan Anda harus melakukan komunikasi yang intensif. Perusahaan biasanya memprioritaskan untuk merekrut pekerja dari rekomendasi yang bekerja sebagai staf di perusahaan mereka.

Sebelum menerapkan aplikasi Anda, Anda harus mempersiapkan diri Anda bahwa Anda dapat lulus tes teknis dan wawancara dengan baik. Yang pertama Anda harus tahu lingkup pekerjaan Anda, apakah sesuai dengan kapasitas keahlian Anda dan apakah Anda bekerja untuk International Company atau perusahaan lokal negara tersebut. Yang kedua Anda mempersiapkan keterampilan Anda tidak hanya keterampilan teknis tetapi juga bahasa dan pengetahuan dasar tentang budaya, hukum, sosial, perilaku dan bahasa nasional. Ketiga Anda mempersiapkan dan memahami legitimasi formal untuk bekerja di negara-negara sebagai berikut:

A. Paspor

Paspor adalah dokumen hukum yang dikeluarkan oleh petugas-petugas / imigrasi yang berwenang di negara sebagai identitas untuk bepergian. Untuk mendapatkan paspor, Anda bisa datang ke kantor imigrasi di kota Anda dan langkah-langkah berikut untuk mengeluarkan paspor:

 Kumpulkan formulir di meja dan mengisi formulir sesuai dengan petunjuk
Mengirimkan formulir ke meja lain dan membayar biaya administrasi, umumnya Rp.250.000 - 500.000, - pastikan Anda mendapatkan tanda terima pembayaran, Anda akan mendapatkan jadwal untuk mengambil gambar (Photo) dan wawancara umumnya 3 - 7 hari setelah pengiriman.
Anda kembali ke kantor imigrasi dan mengambil nomor antrian, Setelah nama Anda disebut, masuk ke ruang photo dan siap untuk mengambil photo, Setelah mengambil photo  Anda pergi ke ruangan lain untuk wawancara, petugas imigrasi biasanya bertanya tentang negara apa yang akan Anda kunjungi dan untuk apa Anda pergi ke sana.
Setelah menyelesaikan semua proses seperti yang disebutkan di atas, Anda mendapatkan paspor pada 1 - 2 hari.

B. Visa Kerja

Visa bekerja adalah ijin bekerja di negara untuk pekerja asing yang dikeluarkan oleh pemerintah / komisaris tenaga kerja. Umumnya berlakunya visa kerja 2 tahun dan langkah-langkah berikut untuk mengeluarkan visa kerja:

Pastikan Anda telah mempunyai paspor, 4 pcs 3x4 ukuran foto dan Sertifikat lulus untuk perusahaan Anda di mana Anda bekerja.
Perusahaan akan menulis surat permohonan izin bekerja untuk komisaris tenaga kerja dan mereka akan mendapatkan memanggil visa
Setelah mengeluarkan izin kerja dari komisaris tenaga kerja, akan melewati ke kedutaan mereka di Indonesia.
Setelah menerima visa menelepon dari perusahaan Anda, Anda dapat pergi ke medis / rumah sakit di Indonesia referensi yang sesuai dari pemerintah negara-negara untuk mendapatkan lulus pemeriksaan rekomendasi medis.
Setelah mendapatkan hasil pemeriksaan medis, umumnya satu hari setelah mendapatkan tes, Anda datang ke kedutaan mereka seperti Brunei kedutaan atau Kedutaan Besar Australia di Jl. Teungku umar, Menteng jakarta.
Pastikan Anda datang ke sana dengan paspor, visa , foto menurut referensi kedutaan dan pemeriksaan rekomendasi medis.
Mengumpulkan formulir pendaftaran dan mengisi formulir referensi
Menyerahkan semua persyaratan seperti yang disebutkan di atas dan membayar biaya administrasi umum Rp.120.000-Rp.200.000, -
Setelah 3 hari Anda dapat mengambil paspor dari kedutaan itu dan Anda akan menemukan cap baru dengan validitas 3 bulan untuk ke luar negeri di mana Anda bekerja
Setelah datang di negara tujuan Anda dan menemui kanor anda tempat bekerja, mereka membantu Anda untuk proses selanjutnya sebagai berikut:
Sinar X
Tes medis
Visa kerja
Kartu identitas
Multiple entry, jika Anda mendapatkan kesepakatan dimana memungkinkan Anda untuk melakukan perjalanan ke negara lain selama masa visa berlaku, tetapi jika hanya mendapatkan entri tunggal maka Anda tidak bisa pergi ke negara lain selama 2 tahun atau selama masa berlakunya visa kerja
 Kontrak C. employments

Anda harus memahami kontrak Anda dan tahu apa hak dan kewajiban sebagai berikut:

Berapa lama masa kontrak kerja
Posisi Anda dan lingkup pekerjaan
Gaji dan waktu / tanggal gaji akan dibayar
Akomodasi dan fasilitas yang didapatkan
Biaya pengembalian ke negara asal
Pendapatan pajak di negara

Semoga bermanfaat

Engineering, Economic & Business
Aam Hermawan

Working Overseas

Working overseas is an expectation of many people in our country, Indonesia. There are many people who work in various countries build upon to get better life, feasible and well established, even it’s an achievement and admiration of their selves. Currently there are many opportunities for working in aboard, some countries have opened foreign trade agreement which allow skilled workers to work in their country. You will be able to find some job opportunities in some countries as like USA, Japan, Middle East, Malaysia, Brunei Darussalam, Singapore and some countries in europe.

You can find the biggest job opportunities in education and Construction in Brunei, Singapore has Opened many job opportunities in hospitality & Technical and USA has opened many job opportunities in medical. But sometimes the biggest job opportunities in the countries always change to adjust their domestic market, you can find some information as follow :

Labor Department
Each Labor Department of big city in Indonesia usually advertise for job opportunities in some countries, well you can know the information for qualified there.

Authorized Labor Agency
You can search some authorized labor agency and give information from them, some companies have cooperated with labor agency for worker supplying. usually, if one company get new project and have new additional quota permits, they give to their agency labor partner to find and supply some workers appropriate the qualification.

But please carefully, there are many some fraud cases of labor agency, you must recheck to labor department near from your city.

Advertisement
Easier and chipper you can search some website of job opportunities information as follow http://www.jobsdb.com/, http://www.jobstreet.com and other website you know. As in jobsdb, you can register and find what your qualification and country where you want to work. So every information for it will be sent by jobsdb to your email address for following to apply. Not only search here but also you can advertise your self.

International Company
If you have trouble to get work for foreign company, maybe you can try like me as the first step to work for International company which is established in Indonesia. If you have good capability and look qualified so you will be able to get opportunity to move in another overseas branch office.


Networking
This is one of the best way from get job in aboard, if you have friend who works in aboard you can get information from him and you have to do intensive communication. Company usually prioritizes to recruit worker from familiar recommendations who works as staff in their companies.

Before applying your application, you must prepare your self in other that you can pass technical and interview test well. The first you have to know scope of your work, whether in accordance with your skill capacity and whether you work for International Company, cooperated company or local company of those country. The second you prepare your skill not only technical skill but also language and basic knowledge about cultural, legal, social, behavior and national language. Third you prepare and understand formal legitimation for working in those countries as follow :

Passport
Passport is legal document which is issued by authorized officer / immigration officer in a country as identity for interstate traveling. For getting passport, you can come to immigration office in your city and the following steps for issuing passport :

Collect form in the counter and fill the form according to the instructions

Submit form to another counter and pay administrative costs, generally Rp.250.000 – 300.000,- make sure you get receipt of payment, than you will get schedule for taking picture and interviewing generally 3 – 7 days after submission.

According to the schedule, you come back to immigration office, giving confirmation to counter and please queue, your name will be on in time

After your name is called, go into picture room and ready for taking picture

After taking picture you go to another room for getting interview, immigration officer usually ask about what country you’re going and for what you go there.

After finishing all the processing as mentioned above, you’re getting your passport on 1 – 2 days.

Working Visa
Working visa is working permit in a country for foreign worker which is issued by government / commissioner of labour. Generally validity of working visa is 2 years and the following steps for issuing working visa :

Make sure you have Passed your passport, 4 pieces 3x4 size photo and Certificate of graduated to your company where you’re working.

The company will write request letter for working permit to commissioner of labour and they will get calling visa

After issuing the working permit from commissioner of labour, it will pass through to their embassy in Indonesia.

After accepting calling visa from your company, you can go to medical / hospital in Indonesia appropriate reference from government of those countries to get pass medical check up recommendation.

After getting result of medical check up recommendation, generally one day after getting test, you come to their embassy as like Brunei embassy or Australian embassy in Jl. Teungku umar, Menteng jakarta.

Make sure you come there with your passport, calling visa, photo according to embassy reference and medical check up recommendation.

Collecting registration form of specified counter and fill the form reference to instructions

Submit all requirements as mentioned above and pay administrative costs generally Rp.120.000–Rp.200.000,-

After 3 days you can collect your passport from that embassy and you will find new stamp with 3 months validity

Going to abroad where you’re working

After coming in your destination country and meet your boss of your company, they are helping you to next processing as follow :

• X-ray
• Medical test 
• Working visa 
• Identity card 

Multiple entry, if you get an agreement for multiple apply it lets you to travel another country but if just get single entry so you cannot go to another country for 2 years or during working visa validity period

Employments contracts
You have to understand your contract and know what your rights and obligations as follow :

• How long the period of employment contract 
• Your position and scope of works 
• Salary and time / date the salary will be paid 
• Food and Quarters 
• Cost of return passage to your country 
• Tax income in those countries.

May be Useful

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Kontrak GMP - GUARANTEED MAXIMUM PRICE CONTRACT

Pada saat ini banyak Pengembang menginginkan produknya dibangun secepat mungkin atau sedini mungkin sehingga memungkinkan mereka untuk menjualnya juga sedini mungkin. Dengan dapat terjualnya produk pembangunan lebih cepat berarti berkurangnya komitmen biaya Pengembang. Hal ini menjadi fenomena umum pada saat ini, dan menjadi salah satu pendorong dunia konstruksi untuk tetap berjalan di tengah krisis ekonomi. Secara umum hal ini cukup baik untuk dunia konstruksi, namun dari sisi pengelolaan proyek atau pengelolaan pembangunan hal ini bukanlah suatu hal yang mudah untuk dikelola.

Dalam pelaksanaannya, banyak pengembang masih mengandalkan sistim kontrak ‘lump sum’ sebagai metode procurement nya. Padahal dengan kondisi dimana waktu perencanaan dan penyelesaian proyek yang sangat terbatas, opsi tersebut kurang tepat. Dengan kontrak ‘lump sum’, dimana Pemberi Tugas berusaha untuk memindahkan resikonya kepada kontraktor, maka akan didapat harga kontrak yang kurang ekonomis atau dengan kata lain cenderung mahal. Hal ini dikarenakan kontraktor akan menghargai resiko yang dipindahkan oleh Pemberi Tugas kepadanya. Termasuk resiko atas kurang lengkapnya desain, karena waktu perencanaan yang terbatas. Dengan sistim kontrak ‘lump sum’ diperlukan waktu yang cukup lama untuk menyiapkan desain. Hal ini adalah untuk menghindari terjadinya pekerjaan variasi yang berlebihan pada saat pelaksanaan. Waktu perencanaan yang lama akan tidak memungkinkan proyek dilaksanakan sedini mungkin. Untuk mengakomodasi hal ini, beberapa metode procurement yang mengacu kepada sistim ‘fast track’ dapat digunakan antara lain:-
Cost Plus contract, dimana Pengembang membayar kontraktor atas segala biaya yang dikeluarkannya ditambah upah, baik berdasarkan nilai persentase tetap atau dengan upah tetap.
Management based Contract, dimana Pengembang menunjuk sebuah kontraktor sebagai pengelola pelaksanaan pekerjaan. Kontrak akan mengacu kepada estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor. Dalam pelaksanaannya kontraktor akan melakukan kontrak dengan para kontraktor pelaksana. Nilai kontrak akhir akan didasarkan kepada nilai kontrak akhir para kontraktor pelaksana pekerjaan.
Construction Management Contract, dimana Pengembang akan membuat kontrak langsung dengan para kontraktor pelaksana dan akan menunjuk Construction Manager untuk mengelola pelaksanaan pekerjaan.
Kontrak dengan mendasarkan kepada ‘approximate quantities’, dimana volume tender dihitung secara perkiraan dan akan dihitung ulang pada akhir pekerjaan sesuai gambar terakhir.

Seluruh metode di atas memungkinkan pelaksanaan pekerjaan dilaksanakan sedini mungkin, yang mana hal ini dapat membantu mempercepat penyelesaian pekerjaan, yang memang diinginkan oleh Pemberi Tugas atau Pengembang. Namun, pada sisi biaya konstruksi semua sistim tersebut tidak memberikan komitmen biaya pekerjaan keseluruhan kepada Pengembang di awal pelaksanaan pekerjaan. Bahkan sistim tersebut membuat situasi Pemberi Tugas atau Pengembang menjadi ‘expose’ atau ‘open ended’ atau terbuka atas biaya akhir pekerjaan. Pengembang tidak akan mengetahui berapa nilai akhir pekerjaannya sebelum ‘Perhitungan Akhir’ atau ‘Final Account’ diselesaikan. Banyak Pengembang tidak menginginkan hal ini karena akan menyulitkan mereka untuk menghitung biaya pembangunan suatu proyek. Hal ini akan mengakibatkan sulitnya memperkirakan proyeksi rugi/laba suatu proyek. Pengembang atau Pemberi Tugas menginginkan proses pelaksanaan pekerjaan yang cepat dengan kepastian biaya konstruksi yang lebih pasti di awal pelaksanaan pekerjaan.

Diperlukan suatu metode procurement alternatif yang dapat mengakomodasikan pelaksanaan pekerjaan sedini mungkin namun dengan kejelasan biaya konstruksi. Di beberapa negara di Eropa, Australia dan bahkan di Singapura ada alternatif metode procurement yang digunakan sebagai alternatif yang memungkinkan pekerjaan dimulai sedini mungkin dengan komitmen biaya konstruksi tetap terjaga. Sistim itu dikenal sebagai Guaranteed Maximum Price (GMP) atau biasa disingkat menjadi G-Max. Di Amerika Serikat sistim seperti ini dikenal dengan nama sistim ‘Adds Alternate’.

GMP contract adalah alternatif metode procurement yang memberi patokan maksimum harga kontrak untuk suatu pekerjaan berdasarkan suatu desain tertentu. Dengan sistim ini, kontraktor akan menjamin atau ‘guarantee’ bahwa total biaya konstruksinya tidak akan melebihi dari nilai GMP yang telah disetujui. Sistim GMP ini bermanfaat untuk digunakan pada proyek atau pekerjaan yang mempunyai kecenderungan adanya perbedaan yang cukup signifikan dari nilai awal kontrak, seperti jika pekerjaan dilelang pada saat perencanaan masih dalam tahap awal atau dalam tahap konsep.

Sebenarnya GMP tidak berbeda jauh dengan kontrak ‘lump sum’ yang biasa digunakan. Hal yang membedakan adalah adanya keterlibatan kontraktor dalam perencanaan atau pengembangan perencanaan untuk memastikan biaya konstruksinya tidak melebihi dari nilai GMP. Jadi dalam pelaksanaannya provisi GMP bisa ditambahkan terhadap suatu metode procurement, dari mulai metode tradisional sampai metode alternatif berdasarkan desain ataupun manajemen. Sistim atau provisi GMP hanya membuat suatu batasan biaya maksimum untuk pelaksanaan pekerjaan berdasarkan suatu desain tertentu. Jadi tidak menjadi masalah jika kontrak dibuat secara ‘lump sum’ kemudian dikonversikan ke bentuk GMP, sepanjang provisi untuk itu ada dalam persyaratan kontrak. GMP memungkinkan dikuranginya atau diminimalkannya resiko dan menghindari adanya gugatan dari kontraktor atas adanya perubahan pekerjaan atau desain.

Karakteristik dari sistim GMP, secara umum adalah sebagai berikut:-
Kontraktor berpartisipasi dalam perencanaan atau pengembangan perencanaan. Pengembang atau Pemberi Tugas harus dapat memberikan akses kepada kontraktor untuk ikut serta dalam tahap perencanaan atau pengembangan perencanaan. Hal ini untuk memberikan kesempatan kepada kontraktor untuk memeriksa dan memantau bahwa perencanaan yang dibuat atau dikembangkan masih dalam batasan biaya yang dapat dicapai dalam nilai GMP nya. Dalam pelaksanaannya, Pengembang dapat memberi kesempatan kepada kontraktor untuk:-
merencanakan sebagian pekerjaan (seperti untuk pekerjaan struktur, M/E dll.).
mengembangkan desain bersama dengan perencana.

Namun di dalam aturan kontraknya peran kontraktor dalam perencanaan harus diterangkan secara jelas, untuk tidak menjadi rancu dengan sistim ‘Rancang Bangun’ atau ‘Design and Build’.


Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

GUARANTEED MAXIMUM PRICE CONTRACT

Guaranteed Maximum Contract or G-Max are becoming more popular as a corporate vehicle to minimize risk, avoid claims and integrate the diverse interests of a complex project. Not to be confused with Cost Plus, the G-Max contract is bid exactly the same as lump sum. Contractor assumes the same risk with a big stipulation, he is willing to share in the savings on the basis of the Owner’s guarantee of fee and prompt payment of nett cost.

There is no difference in cost risk between lump sum and G-Max, but a big difference in result, particularly on the Owner’s side of the fence. Do not let anyone tell you that G-Max cost more. They do not. In fact, lump sum contract are sometimes converted to G-Max for the same price or less.

How do they work?. In the following example the best bid received from a qualified general contractor for a major renovation is $. 2.5 million. The Owner’s budget is $. 2.2 million but modification and changes are anticipated for an additional $. 500,000 estimated construction cost. Time is of the essence. The project must start immediately. The Owner wishes to cut $. 300,000 from the base contract without changing the scope of work and at the same time control cost of additions without giving away the $. 500,000. The contractor already dropped his price on the first round of negotiation and will not budge off his $ 2.5 million. This project is an ideal candidate for G-Max conversion.

The Owner who awards the contract should ask the Contractor, ‘How much fee or profit do you want on this project?’ (assume 6%), When the Contractor stated USD. 150,000. The Owner say ‘ Then what you are saying is that this project actual cost is USD. 2.35 million. We’ll guarantee your fee of USD. 150,000, but we believe you can bring this project in for under USD. 2 million by working with some of our people who know construction. Do you see that as a realistic possibility?’. If the Contractor answer ‘Yes’, then the Owner ask ‘Would you then accept a Guaranteed Maximum Contract with understanding that all costs saved below the USD. 2,35 million will be returned to the Owner?. If the answer ‘No’, then you negotiate a 75 – 25 or 50 – 50 split in the savings and ask ‘If we guaranteed USD. 500,000 of additional work to the base contract, will you agree to reduce your fee on extra for the first USD. 250,000 of additional work?’

This is just the beginning, there are many possibilities. The yield at the end of the project exceed the original objective (in this case USD. 300,000). Because the atmosphere has changed from adversarial to partner. With proper control, or by working with the Contractor as a team member, it is possible to obtain greater yields on the bottom line than by any other contracting method.

G-Max contract’s best achieve the Owner’s objective because a partnership is formed between the Owner and the Contractor for actual cost as it occurs, not from a schedule of values. This eliminates the distrust between parties. It is also eliminates the Contractor’s negligence to pay his suppliers and sub-contractors, because he gets audited monthly. In today’s market, this one alone will solve a lot of problems and insure both savings and smoothly running project.

The Owner plays an active role throughout the entire process. The whole issue of cost is manageable when the savings are shared, rather that negotiated from adversarial position. When the administration is properly set-up and organised, the benefits are trully amazing. Because every purchase order and invoice received from the Contractor is submitted to the Owner as a back-up and because the Owner agreed to cut the time for processing and pay promptly, a possitive and successfull relationship is assured. Front ent loading dissapperars so does the haggling with the price.

There is another reason for using G-Max Contract system. It is the best vehicle for recovering cost when pricing on extras become unreasonable. The fact that Owners have tremendous leverage on extra is not often mentioned among users, perhaps because it is a business advantage.

Consider once again the outrageous cost for a new door. Assume that the Contractor wants USD. 1,500 to cut hole and install new door, plus another USD. 50,000 to relocate the 4” gas pipe that nobody knew existed. Assume also that the true cost of the piping relocation is only USD. 10,000, but the Contractor will not back off his estimate. The works must start and he demands approval. Under lump-sum contract Owner’s have not got much choice, but under the G-Max system, if you agree to the USD. 50,000, all you have given away is the difference in fees or USD. 2,400 instead of USD. 40,000. Once the work is complete and true cost is known, even this can be adjusted. There is a strong incentive here to be honest. Nothing like it exists with any other format. Cost Plus contract claim to be the same, but in reality they do not have any incentive for shared saving s or efficiencies.

Still another advantage of G-Max occurs when work must start ahead of final drawings. There are often issues that delay completion of the drawings and therefore start of construction. The G-Max format allows Owner to minimise risk when proceeding with work ahead of final drawing. It has been my experience to start work on 35% completed drawings while obtaining a G-Max price for the entire project based on preliminary drawings and outline specification. That is the extreme example, but it does happen.

The downside also needs stating. G-Max Contract require more works on the Owner’s part to administer. And if you are not interested in collecting discounts, obtaining credit for small jobs, establishing realistic labour rates, monitoring rentals and are not really prepare to act as a partner with your Contractor in the project, then this program is not for you. Do not try this if you do not have a strong administrator experienced in general contractor. Contractor resent inexperienced Owners questioning their decisions and they certainly are not eager to have their books audited by anyone they do not trust. Properly set-up administration , however, G-Max Contract are a win-win solution

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Procurement Methode - Metode Pelelangan / tender

Procurement method sangat penting bagi seorang QS untuk menguasainya, dengan kondisi saat ini yang berkembang terus dan menuntut seorang QS untuk dapat memenuhi keinginan owner dalam hal kecepatan dan ketepatan waktu,kualitas dan biaya, maka perlu kita menguasai alternatif-alternatif dalam menentukan pemilihan procurement method yang tepat dan sesuai dengan tuntutan owner.

Pada dasarnya procurement method adalah suatu proses untuk mendapatkan suatu produk (konstruksi) dengan menggunakan system pengelolaan tertentu yang disepakati oleh semua pihak.

Procurement ini melibatkan beberapa aspek pekerjaan mulai dari manajemen, perencanaan, lelang sampai cara pengelolaan proyek. Secara umum proses ini melibatkan aspek-aspek berikut:-

1. Sistim pelelangan
2. Manajemen proyek
3. Jenis kontrak
4. Tipe syarat kontrak

Pemilihan suatu sistim procuement sangat dipengaruhi oleh kriteria atau persyaratan Pemberi Tugas. Pemberi Tugas harus memberikan penjelasan atau menekankan kriteria atau persyaratan apa diantara waktu, kualitas dan biaya yang menjadi prioritasnya. Dari kriteria tersebut pemilihan sistim procurement dapat ditentukan atau dipilih.

Secara umum metode atau sistim procurement ini dapat dibedakan menjadi 2 golongan besar, yaitu metode procurement tradisional dan metode procurement alternatif.

PROCUREMENT TRADITIONAL

procurement tradisional adalah dimana Perencana dan Pelaksana (kontraktor) berada pada dua organisasi yang berbeda. Dengan cara pengelolaan seperti inilah banyak bangunan pada waktu dulu (dan sampai sekarang) dibangun.

Sistim Procurement yang mendasarkan kepada BQ (firmed BQ)
Sistim ini menggunakan pelelangan dengan mendasarkan kepada BQ yang lengkap (firmed BQ) dan merupakan sistim yang sangat biasa dan banyak dilakukan. Dengan sistim ini pelelangan akan dilakukan setelah semua gambar dan spesifikasi selesai untuk kemudian disiapkan BQnya oleh QS. Cara pelelangan bisa dengan cara terbuka ataupun terbatas. BQ dan harga satuannya bersifat mengikat selama masa kontrak dan merupakan satu kesatuan kontrak. Sifat kontrak biasanya lump-sum. Dengan sistim ini, komitmen Pemberi Tugas atas biaya sudah diketahui sedari awal dan diharapkan tidak akan berubah banyak di akhir pekerjaan.

Keuntungan dari sistim ini adalah:-

• Masing-masing pihak (Pemberi Tugas dan Kontraktor) mengetahui besarnya biaya akhir dari kesepakatan mereka.
• Harga satuannya dapat digunakan untuk pekerjaan variasi (tambah/kurang), jika ada.
• Perincian nilai kontrak dapat dilihat atau tersedia dengan detil (melalui BQ).

Kerugian dari sistim ini adalah:-

• Memakan waktu yang cukup lama untuk menyiapkan dokumen.
• Sulit menentukan pekerjaan variasi karena harus merubah karakter atau kondisi pekerjaan dibandingkan dengan kondisi pada saat kontrak.

Jenis syarat kontrak yang dapat digunakan antara lain JCT with quantities (1963/1980), FIDIC (1987/1999)


Sistim procurement yang mendasarkan kepada Bill of Approximate Quantities (BAQ)
Sistim ini menggunakan pelelangan dengan dasar BAQ yang cukup lengkap, dalam kaitannya dengan pokok pekerjaan, namun volume pekerjaan belum sepenuhnya benar. Volume pekerjaan akan dihitung ulang di akhir pekerjaan. Gambar dan spesifikasinya belum sepenuhnya selesai direncanakan sehingga yang mengikat hanya harga satuan pekerjaannya saja dan itulah yang menjadi satu kesatuan kontrak. Sifat kontrak biasanya menggunakan cara re-measurement contract. Sistim kontrak ini dapat dilaksanakan lebih awal dari pada cara Firmed BQ, sehingga waktu awal pelaksanaan pekerjaannya dapat dipercepat dan akan mempercepat waktu penyelesaian pekerjaan secara keseluruhan.

Keuntungan dari sistim ini antara lain:-

• Pelaksanaan pekerjaan dapat dilakukan lebih awal.
• Biaya atau pengeluaran ekstra untuk persiapan pembuatan BQ dapat dikurangi.

Kerugian dari sistim ini antara lain:-

• Tidak ada nilai yang pasti atas komitmen biaya (bagi Pemberi Tugas) di awal proyek.
• Volume pekerjaan harus dihitung sesuai dengan yang dilaksanakan di lapangan.
• Membuat Perencana merasa kurang berkewajiban membuat perencanaan detil.

Jenis syarat kontrak yang dapat digunakan antara lain JCT with Approximate Quantities (1980), FIDIC (1999).


Sistim procurement yang mendasarkan kepada gambar dan spesifikasi
Sistim ini biasa digunakan untuk proyek berskala kecil dan sederhana. Dasar yang dipakai adalah Gambar dan Spesifikasi yang dikeluarkan oleh Perencana tanpa perlu adanya BQ. Penawar hanya diberikan Gambar dan Spesifikasi untuk menghitung besarnya penawaran. Semua Gambar dan Spesifikasi tersebut harus sudah lengkap sebelum pelelangan dilaksanakan. Hal ini untuk mengurangi resiko adanya pekerjaan variasi yang sangat sulit dihitung atau dinilai (jikapun ada). Sifat kontrak biasanya adalah Lump Sum. Cara pelelangan untuk sistim ini biasanya adalah lelang terbatas dan serial. Komitmen biaya Pemberi Tugas sudah jelas sedari awal sepanjang tidak ada perubahan perencanaan.

Keuntungan cara ini adalah:-

• Waktu mempersiapkan BQ dapat dihilangkan.
• Masing-masing pihak dapat mengetahui nilai akhir kontrak dan kejelasan dari kesepakatan mereka.

Kerugian cara ini adalah:-

• Tidak ada perincian harga kontrak, kecuali jika QS menyiapkan gambaran umunya.
• Kesulitan menentukan pekerjaan variasi.
• Perhitungan ‘daywork’ (jika ada tagihannya) akan sulit, walaupun kontraktor sudah memasukkan persentase tambahannya untuk keuntungan dan overhead.

Jenis syarat kontrak yang dipakai antara lain JCT without quantity.


Sistim procurement yang mendasarkan kepada Daftar Harga Satuan
Sistim procurement ini merupakan bentuk fast-track yang ada di metode procurement tradisional ini. Hal utama dari sistim ini adalah bahwa pelaksanaan pekerjaan dapat dilakukan lebih awal, karena tidak harus menunggu gambar dan spesifikasi atau selagi perencanaan masih dalam proses penyelesaian.

Dalam sistim ini pelelangan dapat dilakukan selagi perencanaan masih berjalan, dengan menggunakan Daftar Harga Satuan, yang kemudian mengikat secara kontrak. Sifat kontraknya menggunakan tipe Re-measurement Contract, dimana angka akhir akan didapat setelah volume pekerjaan dihitung ulang di akhir pekerjaan. Seperti prinsip Re-measured Contract, maka resiko akan ditanggung bersama antara Kontraktor dan Pemberi Tugas. Cara lelang untuk sistim ini adalah dengan cara lelang terbatas.

Ada bebarapa varian dalam sistim procurement ini:-

(i) Sistim procurement dengan dasar ‘Standar Harga Satuan’

Dasar pelelangan, dengan mengacu kepada satu ‘Standar Harga Satuan’ yang beredar atau dikeluarkan oleh instansi yang kompeten. Kontraktor diminta untuk memasukkan persentase tambahan atau reduksi dari daftar harga satuan tersebut. Setelah disepakati maka kontrak ditandatangani dan Kontraktor dapat langsung bekerja.

(ii) Sistim procurement dengan dasar Daftar Harga Satuan ‘Ad Hoc’

Daftar harga satuan diambil tidak dari suatu standar harga satuan tertentu, tetapi sengaja dibuat berdasarkan gambar-gambar yang telah ada dan atas perkiraan QS bahwa pokok pekerjaan tersebut akan ada nantinya. QS dapat membuatkan daftar tersebut untuk kemudian meminta penawar memasukkan persentase kenaikan atau reduksinya atas harga satuan tersebut. Atau daftar harga satuan tersebut dikosongkan dan diisi oleh penawar. Apapun yang dipilih, evaluasi untuk sistim ini akan sulit, karena tidak adanya volume yang dapat menunjukkan tinggi rendahnya penawaran.

(iii) Sistim procurement dengan mendasarkan Daftar Harga Satuan Proyek lain

Secara umum, caranya sama seperti pada daftar ‘ad hoc’ di atas namun diambil dari BQ untuk pekerjaan sejenis pada proyek sebelumnya atau lainnya. Biasa dilakukan untuk lelang berseri atau serial.


Sistim procurement yang mendasarkan kepada biaya diganti (cost reimbursement)
Cara ini dapat juga dikatakan sebagai alternatif dari sistim procurement untuk pekerjaan yang sulit dikuantifikasi di awal perencanaan, seperti pada proyek renovasi dan perbaikan bangunan. Cara ini mendasarkan nilai kontrak kepada biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk pelaksanaan suatu pekerjaan (Prime Cost) dan ditambah dengan upah (Fee) dan keuntungan. Cara ini tidak menguntungkan bagi Pemberi Tugas karena semakin boros atau ceroboh kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan semakin besar biaya yang akan ditanggung oleh Pemberi Tugas. Namun, dengan cara pekerjaan bisa dilakukan lebih awal.

Keuntungan yang bisa didapat dari cara ini antara lain:-

• Waktu mempersiapkan dokumen lelang yang bisa dipersingkat atau dikurangi.
• Pelaksanaan pekerjaan bisa dilakukan seawal mungkin.

Kerugian dari cara ini antara lain:-

• Tidak telitinya atau pastinya nilai akhir proyek membuat masing-masing pihak tidak puas atau yakin dengan komitmennya.
• Total biaya, biasanya akan lebih besar dari cara lainnya.
• Pencatatan dari pengeluaran kontraktor harus diteliti sebaik mungkin.

METODE PROCUREMENT ALTERNATIF

Sistim procurement alterntif adalah pengembangan sistim procurement tradisional yang dirasa tidak lagi dapat mengikuti perkembangan teknologi dan kebutuhan Pemberi Tugas atas bangunan atau proyek yang diinginkannya. Ciri utama dari sistim alternatif ini adalah usaha menggabungkan masa perencanaan ke masa pelaksanaan, berikut juga mengkombinasikan atau menggabungkan organisasi Perencana yang sebelumnya berada pada satu sisi yang berbeda dengan Kontraktor ke dalam satu organisasi dengan Kontraktor. Dengan kata lain Perencana dan Kontraktor dicoba untuk berada pada sisi yang sama.

Beberapa alasan yang digunakan untuk mengembangkan sistim alternatif ini adalah:-

• Makin lamanya waktu pelaksanaan proyek konstruksi dan makin rumitnya bangunan pada saat ini mengakibatkan makin banyaknya investasi yang harus ditanam untuk membiayai proyek.
• Tingginya suku bunga mengakibatkan makin besarnya bunga yang harus ditanggung Pemberi Tugas dalam membiayai proyeknya, jika pelaksanaan konstruksi terlalu lama.
• Makin bertambahnya pengetahuan Pemberi Tugas akan tata laksana konstruksi dan industri konstruksi sehingga mereka makin memperhitungkan faktor ‘Value for Money’ dan menginginkan makin cepatnya investasi mereka kembali.
• Canggihnya atau makin canggihnya teknologi konstruksi membutuhkan kualitas yang lebih tinggi dari industri konstruksi.
• Adanya kecenderungan ‘Mereka dan Kita’ antara Perencana dan Kontraktor sehingga menyebabkan jurang pemisah antara keduanya yang pada akhirnya mengakibatkan sasaran utama proyek tidak tercapai atau tidak sempurna tercapai.

Karena alasan-alasan tersebut di atas tersebut dalam sistim alternatif ini masalah waktu sangat ditekankan dan menjadi perhatian ekstra. Untuk menekan waktu, baik dalam masa perencanaan maupun dalam masa pelaksanaan, segala usaha dicari. Selain itu masalah ‘Mereka dan Kita’ coba dihilangkan dengan mengikutsertakan kontraktor di tahap awal perencanaan untuk dimintakan pendapat dan ilmunya dalam pemecahan masalah perencanaan yang berhubungan dengan pelaksanaan. Hal ini dilakukan semata-mata untuk mendapatkan sasaran proyek, waktu, kualitas dan biaya secara efektif dan efisien.

Sistim Procurement Rancang Bangun (Design & Build)
Cara ini sebenarnya sudah lama dikenal dengan nama ‘Architect – Builder’ yang telah lama digunakan di abad 16 – 19. Pada awal era 70an sistim ini berkembang kembali, setelah pada awal abad ke 20 ditinggalkan, dengan nama Design and Build.Kontraktor akan bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan untuk memenuhi semua persyaratan Pemberi Tugas (Employer’s Requirements). Untuk itu Kontraktor akan mendapatkan upah sebagai Perencana. Dengan cara ini tanggung jawab perencanaan dan pelaksanaan berada pada satu organisasi, yaitu Kontraktor. Dengan cara ini pula waktu pelaksanaan pekerjaan dapat ditarik seawal mungkin. Prosedur atau tata laksana sistim ini adalah sebagai berikut:-

• Kontraktor memasukkan usulan dan penawaran perdasarkan persyaratan Pemberi Tugas (Employer’s Requirement – ER). ER tersebut dibuat oleh Pemberi Tugas. ER tersebut dapat berupa spesifikasi umum, tata letak (layout) bangunan, ruangan, tanah, site plan, denah lantai, gambar desain skematik dan/atau gambaran singkat dari proyek tersebut.
• Untuk mengevaluasi penawaran Kontraktor, Pemberi Tugas membentuk tim yang terdiri dari Perencana, QS dan PM. Pertama usulan desain Kontraktor dievaluasi, apakah sudah memenuhi semua ER. Setelah itu baru dilihat dari sisi finansial penawarannya.
• Setelah desain awal disetujui, begitu juga harga kontrak keseluruhan, maka Kontraktor harus melanjutkan desainnya ke tahap produksi informasi. Tim Perencana Kontraktor akan mengerjakan pengembangan desain ini dengan diawasi oleh Tim Teknis Pemberi Tugas.
• Segera setelah desain siap untuk dilaksanakan maka Kontraktor akan memberikan desain tersebut kepada bagian operasionalnya untuk dilaksanakan dengan diawasi oleh Tim Teknis Pemberi Tugas.

Dari bentuk dasar sistim Rancang Bangun ini ada bebarapa turunannya atau variasinya, yaitu Develop and Construct dan Turnkey atau Package Deal Contract.

Syarat kontrak yang biasa digunakan adalah JCT Design and Build Standard Form of Contract, FIDIC Design and Build Form.

Management Contracting (MC)
Cara ini dimulai pada tahun 30an dan mulai berkembang digunakan pada era 70 – 80an. Prinsip dari cara ini adalah bahwa ‘Management Contractor’ (MCr) tidak mengerjakan pembangunan fisik tetapi diserahkan kepada para sub-kontraktor berdasarkan paket-paket pekerjaan. Kontrak antara para sub-kontraktor dilakukan dengan MCr. Tugas utama dari MCr adalah menyiapkan jasa manajemen untuk pelaksanaan pembangunan atas dasar upah yang telah disetujui sebagai bagian dari tim manajemen Pemberi tugas. MCr harus menyiapkan dan membentuk organisasi, mengkoordinir pelaksanaan di lapangan serta harus membuat dan memelihara sarana dan prasarana penunjang pelaksanaan (seperti gudang, jalan, tempat penampungan pekerja, listrik kerja, air kerja, peralatan lapangan atau hal-hal lain seperti yang tercantum dalam Preliminaries).

Kombinasi antara sistim ‘Design & Build’ dan sistim ‘Management’ menghasilkan sistim yang disebut ‘Design & Manage’. Sistim ini jarang digunakan di industri konstruksi. Biasanya dilakukan untuk suatu bangunan yang sangat spesial seperti ruangan proses, pabrik atau bangunan industri lainnya.


Joint Venture (JV – Kerja Sama Operasi)
Joint Venture (JV) adalah suatu bentuk kerja sama antara dua atau lebih perusahaan untuk keperluan suatu lelang dan pelaksanaan pembangunan gedung atau pekerjaan-pekerjaan lainnya, dimana masing-masing pihak yang bekerja sama mempunyai tanggung jawab dan kewajiban kontraktual kepada Pemberi Tugas. Perusahaan yang tergabung dalam JV dapat datang dari latar belakang bisnis yang sama atau berbeda.

JV berkembang sesuai dengan perkembangan industri konstruksi yang makin canggih dan kompleks. JV digunakan untuk proyek-proyek yang bernilai besar dan membutuhkan keahlian khusus, baik yang berhubungan dengan teknologi maupun pembiayaannya.

Kontrak akan dibuat dibuat antara Pemberi Tugas dan JV dimana semua peserta JV ikut pula menandatanganinya. Dengan JV, memungkinkan adanya Kontraktor Spesialis yang biasanya menjadi sub-kontraktor (dalam sistim tradisional) menjadi bagian JV tersebut. Cara pelelangan untuk proyek ini dapat menggunakan cara lelang terbuka, terbatas atau bahkan negosiasi.


G-Maxatau GMP (Guaranteed Maximum Price)
GMP contract adalah alternatif metode procurement yang memberi patokan maksimum harga kontrak untuk suatu pekerjaan berdasarkan suatu desain tertentu. Dengan sistim ini, kontraktor akan menjamin atau ‘guarantee’ bahwa total biaya konstruksinya tidak akan melebihi dari nilai GMP yang telah disetujui. Sistim GMP ini bermanfaat untuk digunakan pada proyek atau pekerjaan yang mempunyai kecenderungan adanya perbedaan yang cukup signifikan dari nilai awal kontrak, seperti jika pekerjaan dilelang pada saat perencanaan masih dalam tahap awal atau dalam tahap konsep.

Untuk GMP ini dapat dipelajari lebih detail (terlampir) dikarenakan system procurement ini sering digunakan di Negara-negara maju dan Singapore.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Dasar Quantity Surveyor (QS)

Quantity Surveyor (QS) adalah suatu profesi yang boleh dikatakan baru di dunia konstruksi di Indonesia, dibandingkan dengan profesi Arsitek, Perencana Struktur ataupun Perencana Mekanikal dan Elektrikal. Profesi QS ini berasal dari daratan Inggris yang kemudian berkembang ke seluruh dunia, terutama ke negara-negara Persemakmuran (Commonwealth).

Cikal bakal profesi QS di Inggris bermula dari kejadian yang dikenal dengan ‘The Great Fire of London’ di abad ke 18, dimana pada waktu itu terjadi kebakaran besar di London yang menghancurkan banyak bangunan, baik bangunan umum maupun bangunan pribadi. Setelah kebakaran tersebut terjadi dan pada saat perusahaan asuransi hendak membayar ganti rugi bangunan-bangunan yang terbakar tersebut, perusahaan tersebut menghadapi kesulitan dalam hal menilai ganti rugi yang harus diberikan. Di saat itu para Arsitek yang biasa membangun bangunan dimintakan bantuannya untuk membuat perkiraan nilai bangunan tersebut. Selanjutnya, dengan makin banyaknya permintaan akan penilaian bangunan tersebut makin banyak Arsitek yang mendalami keahlian ini, keahlian dalam hal penilaian bangunan. Bahkan pada akhir abad ke 19 para Arsitek tersebut membentuk suatu organisasi sendiri dan mulai membuat suatu sistim pendidikan khusus mengenai hal perencanaan biaya bangunan, dengan tanpa melibatkan hal-hal yang berkaitan dengan masalah-masalah teknis arsitektur. Hasil pendidikan tersebut kemudian berkembang dan dikenal sebagai profesi Quantity Surveying atau biasa dikenal dengan istilah QS.

Pada perkembangan selanjutnya profesi QS ini, di negara asalnya, ditampung atau berada di dalam suatu organisasi yang bernama ‘Royal Institution of Chartered Surveyor’ (RICS). QS mempunyai suatu divisi khusus di dalam RICS tersebut dan sampai sekarang menjadi yang divisi terbesar kedua setelah General Practise (GP).

Di Indonesia sendiri profesi QS ini masuk di awal dekade 70. Pada awal perkembangannya tidak setiap proyek konstruksi menggunakan jasa QS baik di pihak kontraktor maupun di pihak Pemberi Tugas. Selaras dengan perkembangan industri konstruksi di Indonesia, maka pada dekade 80 jasa QS ini mulai banyak digunakan di proyek-proyek konstruksi di Indonesia terutama di sektor swasta. Perkembangan jasa QS ini banyak dipengaruhi oleh berubahnya cara pendekatan para Pemberi Tugas dalam menyelesaikan atau menjalankan proyek-proyeknya. Para Pemberi Tugas makin merasa perlu menghitung besarnya investasi yang harus dikeluarkannya sebelum memulai proyek-proyeknya. Hal ini dikarenakan, pada prinsipnya Pemberi Tugas harus memperhitungkan pengeluaran-pengeluarannya (a.l. untuk biaya mendapatkan tanah, biaya konstruksi, perijinan dll.) agar tidak melebihi pendapatan yang akan didapat dari proyek yang dibangunnya. Jika total pengeluaran ditambah keuntungan lebih kecil dari pendapatan yang akan didapat maka proyek tersebut dapat dikatakan secara komersil tidak layak. Hal lain lagi yang membuat profesi berkembang pada dekade ini adalah dengan makin mengertinya para Pemberi Tugas akan konsep ‘Value for Money’ dalam mengembangkan proyek-proyeknya. Jasa-jasa konsultan yang bergerak awal diindonesia Seperti Davis Langdon, EC Harris dan korra.

Secara umum kecakapan QS meliputi beberapa bidang, yaitu ekonomi konstruksi (construction economic), hukum, manajemen proyek, pengukuran volume dan teknik bangunan (secara umum, bukan yang bersifat perencanaan). Dengan kecakapan atas bidang-bidang tersebut profesi QS kemudian berkembang sebagai bagian dari suatu struktur organisasi proyek. Dengan keahliannya tersebut seorang QS dapat bekerja untuk Pemberi Tugas, Kontraktor, Badan-badan pemerintah atau bahkan sebagai Credit Analyse di institusi keuangan (Bank).

Adapun Peranan QS secara traditional dalam suatu proyek adalah :

1. Perencanaan dan pengendalian biaya konstruksi 
2. Administrasi kontrak 
3. Arbitrase 

Tugas QS secara umum dalam suatu proyek :

1. Pra Development 
• Studi Kelayakan (FS)
• Budgeting
• Cash in & out Flow
• Proposal Pengembangan
• Preliminary Cost
• Cost Plan
• Monitoring Cost plan terhadap perkembangan desain 
2. Tender Process 
• Perhitungan Quantity & BQ
• Pembuatan Dokumen Tender
• Aanwijzing
• Evaluasi Tender
• Penunjukan Pemenang tender
• SPK 
3. Development 
• Monitoring Budget
• Variation Order
• Perhitungan Progress Pembayaran
• Payment Certificate
• Final Account

Sehubungan dengan saat ini kita banyak bersinggungan dengan proses tender dan development, maka dalam beberapa kesempatan pertama akan dibahas terlebih dahulu mengenai materi tersebut.

Namun pada kesempatan pertama ini, akan dibahas dasar mengenai terminology QS, yang pada dasarnya selalu digunakan dalam pelaksanaan tugas QS sbb : 

Lump sum
Contract lump sum ini bersifat tetap, yang mengikat nilai kontrak adalah Grand Summary (nilai total), kontrak jenis ini aman bagi owner dalam penetapan budget. BQ dalam kontrak ini adalah hanya sebagai acuan sehingga dalam proses tender kontraktor wajib menghitung ulang seluruh gambar dan spesifikasi dan apabila ada kekurangan item yang tidak tercantum dalam BQ maka menjadi tanggung jawab kontraktor. Dalam tender Lump sum ini diharuskan Gambar dan spesifikasi harus sudah fix dan lengkap, untuk menjaga tidak terjadinya variation order didalam pelaksanaan yang mengakibatkan tidak terkontrolnya biaya. Namun realitas yang terjadi terkadang cukup sulit menyiapkan data tender yang fix dan lengkap sehingga peranan QS disini sangat urgent untuk mengkombinasi BQ dalam bentuk Provisional atau Prov sum dengan status kontrak Lump Sum. 

Provisional Quantities
Provisional quantities diterapkan apabila spesifikasi tender sudah jelas tetapi lingkup pekerjaan belum jelas, sehingga quantity/volume tidak dapat dihitung secara tepat. Dalam BQ kontrak lumpsum diperbolahkan ada item provisional yang berarti quantity/volume akan diperhitungkan kemudian (final account). 

Provisional Sum
Provisional sum diterapkan apabila spesifikasi tender dan lingkup pekerjaan belum jelas, sehingga disediakan dana cadangan dengan perhitungan estimasi terhadap item pekerjaan tersebut. Provisional sum ini akan diperhitungkan kembali di akhir pekerjaan dengan dilakukan pengukuran real di site proyek, dengan acuan harga mengacu kepada list harga material dan upah (lampiran kontrak). Dalam BQ kontrak lumpsum diperbolehkan ada item provisional sum, namun kondisi seperti ini harus di minimalisir. 

Prime Cost Sum (PC Sum)
PC sum include dalam BQ apabila ada item pekerjaan yang dikerjakan oleh nominated sub kontraktor, yaitu sub kontraktor yang ditunjuk oleh pihak owner langsung melalui proses tender atau penunjukan. 

Prime Cost Rate 

PC rate diterapkan dalam BQ apabila material yang akan digunakan belum diputuskan secara jelas sehingga diperlukan nilai PC rate yang menjadi acuan harga pengadaan material.

Semoga Bermanfaat

Engineering, Economics & Business

Aam Hermawan

Housing Scheme Tender - Brunei Darussalam

Housing Scheme in Brunei Darussalam is planned to move the villagers of kg.ayer who had long-lived on river to the land in the line of Royal Brunei prospect to give occasions for his people to have proper house and farming in other that they can get decent living and income. This removal plan was started on 1951, which are handled by Housing development Department (HDD) - Ministry of Development (MOD) Brunei Darussalam. There are two programs in the implementation of this housing scheme as Follow :

1. National Housing Scheme

National Housing Scheme is given to all people of Brunei Darussalam who is listed as the applicant, they get the subsidized price and installment payment for 20 – 30 years. The Royal Brunei has passed nine regions for the upgraded and the completed as follow :

• Lambak Kanan – 720 ha
• Rimba – 445 ha
• Mentiri – 162 ha
• Meragang – 300 ha
• Bukit Beruang – 474 ha
• Pandan – 295 ha
• Sungai Liang / Lumut – 282 ha
• Lorong Tengah Seria - 308 ha
• Rataie – 158 ha

2. Skim Tanah Kurnia Rakyat Jati

Skim Tanah Kurnia Rakyat Jati was originally intended to give the vacant lots to the people who don’t have own lot, the scheme program was increased, it not only gives the vacant lots but also builds the houses in the vacant lot for specially people who don’t have own lot. They will get this lots and houses for free.

The Housing scheme plan was prepared for 140,000 people of Brunei Darussalam. At this time it’s already built around 5,000 unit houses consisting of Detached houses, Semi detached houses and terrace houses. now there are some ongoing project of housing scheme, it will be completed on 2012 for 10,000 unit houses under MOD and 7,500 unit houses will be completed on 2014 under Brunei Economic Development Board (BEDB), and the planing for 14,000 unit houses will be done on 2015.

Types of Housing

The following is some of housing types reference to HDD information

• Name Of type   :  Detached house type A
• Code                    :  A
• Price                   :  BND 95,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type B
• Code                    :  B
• Price                   :  BND 82,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type C
• Code                    :  C
• Price                   :  BND 71,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type D
• Code                    :  D
• Price                   :  BND 62,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type E
• Code                    :  E
• Price                   :  BND 52,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type Standard
• Code                    :  Rimba Standard
• Price                   :  BND 83,000.00 / unit

• Name Of type   :  Detached house type Deluxe
• Code                    :  Rimba Deluxe
• Price                   :  BND 92,000.00 / unit

• Name Of type   :  Terrace house
• Code                    :  Rimba Terrace
• Price                   :  BND 43,000.00 / unit

 Tender Processing

Tender processing in Brunei Darussalam need extra power to fully complete of tender for submission, it’s caused by short time of closing date submission, generally only ten days effective time whereas the tender documents are so many and thick books beside that also the submission of tender document use the traditional way, tenderer must write all the original documents by hand, usually it need about three days for writing tender documents only. The following is step of tender processing :

1. Tender advertisement usually can find in government offices (HDD, MOFAT, JKR, MOE, etc), newspaper (Pelita Brunei, Borneo bulletin, etc) or government website or newspaper website. There are variety of classes required, the registered classes of Contractors in Brunei are from class I up to VI and some category. The following is detailed of classes :
   1. Class I contract value              :  No more than BND 25,000.00
   2. Class II contract value             :  BND 25,000.00 – BND 150,000.00
   3. Class III contract value           :  BND 150,000.00 – BND 500,000.00
   4. Class IV contract value           :  BND 500,000.00 – BND 1,500,000.00
   5. Class V contract value            :  BND 1,500,000.00 – BND 5,000,000.00
   6. Class VI contract value           :  More than BND 5,000,000.00
2. Collecting tender document in government office need receipt of payment according to tender fee and document fee, original document is usually hard copy of BQ and drawing tender. contains of document is very detailed to described scope of work, and all of items are very clear which need fill the rate and amount.
3. All tender documents must be written by hand, if there are incorrect of writing it may not be in correction by correction pen but tenderer must use strike through line with sign and stamp.
4. Besides tender documents tenderer also must submit attachment of tender for program as like Master Schedule, Material Schedule, Staffing Schedule, Labour Schedule, Equipment schedule and Work Method. Organization chart of project, Curriculum vitae, similar experience of tenderer and also letter of intend from bank must be submitted by tenderer.
5. Submission tender is direct delivered by hand to Ministry office that held bidding process. Housing Projects are usually under Ministry od Development (MOD) and Brunei Economic Development Board (BEDB), college, school and library projects are under Ministry of Education (MOE), etc.
6. Result of the tenders are not announced publicly to tenderer, government take three tenderer (Candidates) who submitted low tender (the third ranking), lower tender (the second ranking)  and lowest tender (the first ranking). They will get opportunity to interview and present their ability for financial capability, project management, work method, supporting from local supplier and local subcont.
7. The tenderer who become candidates will get some clarifications of tender which includes price clarification of BQ, arithmetical error, missing page of administration tender, supporting letter from supplier and subcont, statement of undertaking work on the project in according to summary price tender.
8. Letter of Acceptance (LOA) will be given to tenderer who get award for executing the project. LOA is not necessarily given to the lowest tender, rating of the tender is not only from price of tender but also from interview result. Committee also assess based on technical ability.
9. Contractor who get LOA must issue Bank Guarantee in according to document tender (generally 8 – 10% from contract value) before posses site. For preparing the project, contractor has been able to request of quota labour to government (commissioner of labour) in other that contractor can prepare labour who will be come from others countries.
10. Contractor has been able to execute the project after giving Bank Guarantee to government although they have not yet signed contract of project, contract will be issued by government fastest about a week from issuance of  Bank guarantee.

May be Useful

Engineering, Economics & Business
Aam Hermawan